商品房預(yù)售指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。預(yù)售是一種附加期限的交易行為，即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。正因?yàn)檫@樣的一個(gè)特點(diǎn)，說明商品房預(yù)售的不同之處。那么，購(gòu)買預(yù)售商品房要交定金嗎？如果不需要的話，購(gòu)房者又該如何簽訂商品房預(yù)售合同呢？對(duì)于這些問題，下面為大家詳細(xì)介紹。

一、商品房預(yù)售的條件是什么

根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）取得商品房預(yù)售許可證。

依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個(gè)條件的情況下，向市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者，不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)。

二、商品房預(yù)售的程序有哪些

（一） 訂立預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

（二） 登記備案。預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

（三） 收取預(yù)付款。開發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。

（四） 辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

三、購(gòu)買預(yù)售商品房要交定金嗎

簽訂商品房預(yù)售合同之前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書并交納定金不是商品房預(yù)售合同履行的必須程序，購(gòu)房人可以與開發(fā)商直接簽訂商品房預(yù)售合同。在購(gòu)買商品房時(shí)，最好將該項(xiàng)目了解清楚，然后直接與開發(fā)商簽訂買賣合同，這樣如果在簽約談判中補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見，或者又發(fā)現(xiàn)了對(duì)自己不利的新問題，都可全身而退，不必再為解決定金的問題而煩惱，也避免了可能的定金損失。或者在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)加上“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還全部定金或訂金”、“在認(rèn)購(gòu)書有效期內(nèi)，買方有權(quán)隨時(shí)解除此認(rèn)購(gòu)書，賣方應(yīng)將定金或訂金無條件全部退回”的約定。

四、如何簽訂商品房預(yù)售合同

1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證

為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開發(fā)商在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購(gòu)房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、認(rèn)真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場(chǎng)通常做法，在簽訂正式預(yù)售合同前，買賣雙方當(dāng)事人往往會(huì)先行訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的主要作用是雙方當(dāng)事人約定在未來的某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預(yù)售的通用條件，一般都會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人都適用的格式條款，作為將來與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。購(gòu)房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購(gòu)房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始起算，只有剩余年限才對(duì)購(gòu)房人有實(shí)際意義。有的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期很長(zhǎng)，可能導(dǎo)致商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對(duì)應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購(gòu)房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

五、預(yù)售商品房能轉(zhuǎn)讓嗎

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！闭f明預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓，但同時(shí)也說明轉(zhuǎn)讓是有條件的：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，預(yù)售合同未經(jīng)登記備案，其合同標(biāo)的的商品房不得轉(zhuǎn)讓。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。

4、預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效。

5、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并符合我國(guó)合同法的一般規(guī)定。預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

上文便是對(duì)“購(gòu)買預(yù)售商品房要交定金嗎”等問題的介紹。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。因此我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。但是對(duì)于這些規(guī)定，普通的購(gòu)房者很難知道，所以就出現(xiàn)了一些開發(fā)商無證預(yù)售商品房的情形，結(jié)果嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的利益。所以我們建議購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售商品房尤其是簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，最好先向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，以免造成不必要的損失。