一、哪些房屋屬于二手房？

“二手房”是相對開發(fā)商手里的商品房而言，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場-俗稱“散盤交易”市場上流通的房產(chǎn)。凡產(chǎn)權(quán)明晰（以房屋產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)）、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。

目前二手房住宅市場上的房產(chǎn)存在多種多樣的稱呼，但規(guī)范地講，從居民所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證來看，二手房主要包括以下三類：商品房、經(jīng)濟適用房、房改房。

（一）商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅。另外，從法律角度分析，商品房擁有完整的所有權(quán)，包括占有、使用、處置和收益四項權(quán)利，在不違反法律法規(guī)的前提下，可以自由轉(zhuǎn)讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益也全部歸個人所有。但商品房的銷售并非絕對不受限制，以北京為例，2007年初，北京地區(qū)積極推進的兩限房，即限面積、限房價的商品房，這類商品房的銷售對象受到一定限制，主要是本市特定人群及定向購買的拆遷戶。

（二）經(jīng)濟適用房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房，其具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。相對于商品房，經(jīng)濟適用房雖然可以取得房屋所有權(quán)，但不同于完全意義上的商品房屋所有權(quán)，在出售時受到一定條件的限制，有其特殊的規(guī)定，本書后文中將具體介紹。

（三）房改房又可以叫作已購公房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。房改房又分為成本價、標準價和優(yōu)惠價類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同，屬于部分產(chǎn)權(quán)，本書后文中將具體介紹。

另外，像大家經(jīng)常提到的危改回遷房，根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同可以歸入經(jīng)濟適用房或商品房。因農(nóng)村房屋不得出售給集體經(jīng)濟組織以外的人即外村農(nóng)民或城市居民，也就是說農(nóng)村房屋買賣受到嚴格限制，故其不屬于上述通說的二手房。

二、二手房過戶需要注意些什么？

二手房過戶時，需要注意一下問題：

（一）要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系？房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛？但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

（二）要弄清楚所購“二手房”的建筑面積。要核實“房屋所有權(quán)證”標明的面積數(shù)與實際面積是否一致？還要考究地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)的具體規(guī)定。

（三）要弄清楚辦理購買“二手房”規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。

上文主要介紹了哪些房屋屬于二手房，以及二手房過戶需要注意些什么問題。在購買二手房之前，購房者一定要先了解房屋是否可以正常交易，若房屋是小產(chǎn)權(quán)房，最好不要購買，同時，在過戶時，對于涉及的內(nèi)容如面積、價款，一定要在合同中予以確定。若您遇到了二手房買賣糾紛，最好還是向律師咨詢求助，找到正確的應(yīng)對方法。