一、什么是房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務擔保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織。

抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押，作為履行債務擔保責任的法人，個人和其他經(jīng)濟組織。

抵押物是指由抵押人提供，并經(jīng)抵押權人訂可的，作為債務人履行債務擔保的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)抵押有什么風險

1、經(jīng)司法拍賣而流拍的法律風險

對于已抵押的房產(chǎn)，債權人可以在債權不能實現(xiàn)時，通過向法院提起訴訟，經(jīng)作出判決后再申請法院強制執(zhí)行。人民法院可以強制拍賣該已抵押的房產(chǎn)，而實現(xiàn)債權。然而在實踐中，對于房產(chǎn)的拍賣，首先必須按市場價對被拍賣房產(chǎn)進行評估，然后按評估價對外公開拍賣。實踐中有很多房產(chǎn)在拍賣時，因房價等種種原因導致流拍。也就是說已抵押的房最終賣不出去，這樣債權人的債權就無法最終實現(xiàn)。

2、生活所必須的房產(chǎn)不得拍賣、變賣或者抵債的法律風險

根據(jù)最高人民法院關于人民法院，民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定的第6條的規(guī)定：對被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬，生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務人以其生活所必須的房產(chǎn)作抵押，向債權人借款的，一旦債務人不能還款時，債權人也難以通過司法途徑實現(xiàn)債權。

3、如何規(guī)避房產(chǎn)抵押中存在的法律風險

對于債權人或借款人來說，首先必須先要調(diào)查了解，債務人提供作抵押的房產(chǎn)，是不是債務人及撫養(yǎng)其家屬，生活所必須的居住房屋。如果債務人提供的是第三人的房產(chǎn)的話，債權人就必須調(diào)查了解，該房產(chǎn)是不是第三人及所撫養(yǎng)其家屬，所必須的居住房屋。

其次是通過簽訂附生效條件的房屋買賣合同，與房產(chǎn)抵押登記相結合的方式，來規(guī)避風險。

具體操作是，一是按正常程序辦理房產(chǎn)抵押登記相關手續(xù)；二是通過第三人與債務人簽訂附生效條件的房屋買賣合同。

我們要注意的是：該第三人必須與債權人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時房屋買賣合同生效，否則不能生效”。當然房屋價格的約定以低至最終房屋能夠賣出去為目的。這樣一旦出現(xiàn)已抵押的房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時，第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同就生效了，這時可申請法院讓第三人直接將房款支付給債權人，以實現(xiàn)債權。而第三人又因與債務人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，該已抵押的房屋變現(xiàn)的可能就不用說了。

以上就是關于“什么是房地產(chǎn)抵押”、“房地產(chǎn)抵押有什么風險”相關問題的解答。在房地產(chǎn)抵押時，要特別注意，房地產(chǎn)抵押后借款償還的問題。借款什么時候還？以什么方式還？如果還不清該如何處理？為了防止房地產(chǎn)抵押中出現(xiàn)的各種風險，需要在合同中明確約定借款的償還事宜，如果您不知道合同該如何擬定，建議您找專業(yè)的律師來幫忙，律師有十分專業(yè)的水平、豐富的辦案經(jīng)驗，相信您不會有什么后顧之憂。