一、商品房買賣中如何約定違約金

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》對于所謂過高違約金標準的具體量化，為司法實踐認定違約金過高和為當事人合理約定違約金提供了可參照的標準。

當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。由于該條款只對違約金過高進行原則性的規(guī)定，沒有具體的量化標準，造成在司法實踐中對于過高違約金的認定多不明確。

此次新《解釋》明確提出以超出造成的損失30%為標準認定約定違約金過高的依據(jù)，即約定的違約金數(shù)額在超過實際造成的損失30%以內都視為合理不算過高。從而給司法實踐認定約定違約金過高和當事人合理約定違約金數(shù)額提供了具體的標準，使其有章可循。

二、可以要購房違約金的情形

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當支付違約金的情形有：

1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

為了避免糾紛產(chǎn)生，購房者最好在合同條款中對交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應承擔逾期交房的違約責任。

我們知道在買賣合同中如果有一方違約就需要由其支付違約金，那么在商品房買賣中呢有沒有違約金，在商品房買賣匯總如何約定違約金比較好呢，違約金的數(shù)額有沒有最高額限制，哪些情形可以要購房違約金，這一系列問題可以請教專業(yè)的房產(chǎn)律師，畢竟違約金的索要單靠購房者自己的話很難要到或者是數(shù)額較小。