一、房屋質量瑕疵有哪些

（一）樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺動；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。

（二）裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等。

（三）滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關系。

（四）墻體空，墻皮脫落。墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。

（五）隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求。

二、如何處理商品房質量糾紛

我國《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并對所售商品房承擔質量保修責任，當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算，保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

（但如若質量問題較大，構成影響結構主體安全。購房者可以退房）。

因此，在保修期內，如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因已方原因造成的質量問題時，業(yè)主可以要求開發(fā)商進行維修，直到符合國家規(guī)定的標準。而且開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費，由于質量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應該承擔賠償責任。

如果已過了法定的保修期才出現(xiàn)上述的質量問題，買房人可以聯(lián)系開發(fā)商，也可以聯(lián)系物業(yè)管理公司上門維修，這時候開發(fā)商與物業(yè)管理公司都沒有法定的維修義務，買房人要交納一定數量的維修費用。

需要說明的是，以上所說的質量問題僅指套內建筑質量問題，公用建筑的質量問題保修期內由開發(fā)商負責免費維修。保修期過后，由物業(yè)管理公司的業(yè)主委員會的監(jiān)督之下從物業(yè)維修基金中支款維修。物業(yè)維修基金是為了保障住房售后的維修管理，維護產權人和使用人的共同利益，專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金，購房者在辦理產權證前需按照房屋面積和單位價款交納一定數量的物業(yè)維修基金。

目前，個別開發(fā)商無視廣大購房者的生命、財產安全進行施工建設，導致房屋地基不牢、下沉，墻體傾斜、裂縫等嚴重質量問題，出現(xiàn)上述問題時，業(yè)主可以因標的物質量不符合質量要求，同時，出現(xiàn)了房屋質量問題，業(yè)主應采取主動積極的態(tài)度與開發(fā)商協(xié)商。同時，出現(xiàn)了房屋質量問題，業(yè)主應采取主動積極的態(tài)度與開發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不能解決，業(yè)主可以向律師咨詢那種維權方式比較好，選擇向消費者協(xié)會、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。