一、什么樣的商品房可以預售

商品房預售應當符合下列條件：

1、土地使用權以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權出讓金；

2、土地使用權已經(jīng)依法登記并取得房地產權證書；

3、取得商品房的建設工程規(guī)劃許可證；

4、取得商品房的建設工程施工許可證；

5、商品房建設安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上，或者商品房的建筑基礎工程已經(jīng)驗收合格；

6、已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃；

7、已經(jīng)與在上海注冊登記的銀行簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議；

8、已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務合同。

二、怎么簽訂商品房預售合同

1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證

為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內，避免不必要的法律風險。

2、認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場通常做法，在簽訂正式預售合同前，買賣雙方當事人往往會先行訂立認購協(xié)議。認購協(xié)議的主要作用是雙方當事人約定在未來的某個時候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預售的通用條件，一般都會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據(jù)。購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

商品房預售滿足了購房者對商品房的需求，讓其提前獲得了穩(wěn)定的房源，可是購房者不能只貪圖價格上的便宜而忽略了其商品房預售的條件以及程序，購房者自己有必要了解下什么樣的商品房可以預售，這樣才可以知道自己買的商品房是否符合預售條件。另外在簽訂預售合同時也要知道怎么簽訂商品房預售合同以及知道其注意事項，當然也可以請律師陪同購房、簽訂預售合同。