一、什么是轉按揭貸款

轉按揭貸款是指房產賣方將其已抵押給銀行或以方式購買且尚未還清的房產轉讓給買方時，由于銀行向買方發(fā)放貸款，用于償還原按揭、抵押貸款，贖出房產證，以便辦理，并由買方來償還現按揭、抵押貸款的業(yè)務。也就是說，仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭。

目前市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。

二、辦理轉按揭貸款需要注意什么

（一）避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價。

其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協議時，協議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，大部分情況下所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部價款，實際上所謂的“全包價”比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

（二）房屋本身狀況

要考察清楚用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；是否存有爭議；房屋是否為共有，出賣人未經共有權人同意；房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的；房屋是否已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；交易房屋是否存有質量瑕疵。

（三）維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。

（四）水、電、物業(yè)管理費等費用

這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現賣方欠繳大量費用，而房東已音訊全無。雖然相對于房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。

（五）戶口問題

按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。

（六）合同約定是否明確

買賣雙方在簽訂合同時，應當明確約定交付時間，違約責任等，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。

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