一、購(gòu)房合同無(wú)效的情況有哪些？

在日常生活，房屋買(mǎi)賣糾紛時(shí)有發(fā)生，糾紛包括產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、相關(guān)費(fèi)用等方面，這些直接影響到房屋買(mǎi)賣合同的效力。那么購(gòu)房合同無(wú)效的情況有哪些呢？

（一）房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

我國(guó)法律規(guī)定，房屋出賣，必須兩證齊全，即房產(chǎn)證和土地證。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買(mǎi)方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣合同無(wú)效。

（二）產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。

房屋買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

（三）產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買(mǎi)賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買(mǎi)賣行為也無(wú)效。

（四）侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣無(wú)效。

（五）價(jià)格上欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。

買(mǎi)賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

（六）非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣)：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、如何處理購(gòu)房合同無(wú)效？

如何處理購(gòu)房合同無(wú)效？由于購(gòu)房者在房產(chǎn)交易中，往往是弱勢(shì)的一方，因此，一般都是因?yàn)橘u房者的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

上文介紹了購(gòu)房合同無(wú)效的情況有哪些，如何處理購(gòu)房合同無(wú)效。在商品房買(mǎi)賣中，合同的效力會(huì)直接影響到價(jià)款、產(chǎn)權(quán)等等方面，同時(shí)，產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題也會(huì)反作用于合同的效力，因此，您在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要對(duì)房屋的具體狀態(tài)進(jìn)行親自的了解。不過(guò)，若您已經(jīng)遇到了類似的狀況，或許聘請(qǐng)一位律師代您處理問(wèn)題才是最為緊要的。