商品房買賣過程中，出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)。但有的協(xié)議名為商品房買賣認(rèn)購(gòu)書，實(shí)為購(gòu)房合同，購(gòu)房者該怎么區(qū)分認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同？如果與開發(fā)商發(fā)生了糾紛，該如何處理商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛？下面我們將一一為大家解答。

一、怎么區(qū)分認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同

區(qū)分商品房買賣認(rèn)購(gòu)書與房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)要件是出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！痹摋l規(guī)定突破了預(yù)約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論，認(rèn)為即使商品房買賣認(rèn)購(gòu)書具有買賣合同的內(nèi)容（預(yù)約的確定力強(qiáng)度達(dá)到本約），但仍不能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的實(shí)質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認(rèn)定以商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的名義簽訂的合同（預(yù)約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購(gòu)房款的行為以及出賣人收受購(gòu)房款的行為。

二、如何處理商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛

1、違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買賣認(rèn)購(gòu)書對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)?？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對(duì)信賴?yán)尜r償額的約定。

2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

購(gòu)房者知道了怎么區(qū)分認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同之后，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，一定要注意審查商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容。如果商品房認(rèn)購(gòu)書具備了法律規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。發(fā)生了商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛后一定要及時(shí)維護(hù)自己的權(quán)益。簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同都比較專業(yè)，而且直接關(guān)系到買房的成敗，購(gòu)房者最好請(qǐng)律師審查一下協(xié)議內(nèi)容。