一、哪些商品房能交付使用

對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為交付使用，也就是“交鑰匙”即為交付使用。商品房交付所產(chǎn)生的法律后果是房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及交付時(shí)間的確定，特別是交付時(shí)間的確定將導(dǎo)致是否逾期交房得到確定，同時(shí)導(dǎo)致在出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題時(shí)的處理方式只能是要求修復(fù)，而無法改變接收房屋的事實(shí)。當(dāng)然，開發(fā)商交付使用的必須是竣工驗(yàn)收合格后的房屋，否則即使其向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律規(guī)定，也不能視為交付使用。

二、商品房交付不當(dāng)怎么辦

商品房交付不當(dāng)?shù)膯栴}，就是開發(fā)商交付不符合合同約定的房屋，通常有交付條件不具備的問題、房屋質(zhì)量問題、面積誤差問題、與廣告宣傳不符的問題、設(shè)計(jì)變更問題等。這些問題一些是可以補(bǔ)正和完善的，如交付手續(xù)、房屋質(zhì)量，這類情況購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交房，可要求補(bǔ)正。若因補(bǔ)正而逾期交房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任并支付違約金。

另外一些問題是無法補(bǔ)正的，如面積誤差。遇到這類情況，購(gòu)房者此時(shí)可接受交付并要求開發(fā)商賠償損失；或解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。多數(shù)情況下，合同約定購(gòu)房者若解除合同，開發(fā)商支付的違約金很低，有的甚至約定按銀行同期存款利息承擔(dān)，根本沒有起到對(duì)違約行為給以懲罰的作用。今后購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意簽訂合同時(shí)對(duì)以上違約金不要約定太低，防止解除合同時(shí)違約金不能彌補(bǔ)所造成的損失。

總而言之，交房是整個(gè)購(gòu)房過程中矛盾最集中的時(shí)期，而往往此時(shí)一些關(guān)鍵問題又最容易被大家忽略，所以，無論是開發(fā)商違約還是購(gòu)房者違約，都要對(duì)其中涉及的法律問題引起足夠的重視，防止交房糾紛的發(fā)生。建議購(gòu)房者最好請(qǐng)專業(yè)律師協(xié)助處理和協(xié)調(diào)交房中的各種糾紛和問題。