一、什么是一房二賣

一房二賣是指出賣人先后或者同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。一房二賣又稱房屋的二重買賣。我們知道，房屋作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為原則。也就是說，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記的為準(zhǔn)，而不是房屋買賣合同成立房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移。

二、一房二賣的后果及處理

對于一房二賣造成的后果及處理，現(xiàn)實中根據(jù)不同的情況予以區(qū)別對待，主要有以下幾種情況：

（一）出賣人先后與兩個不同的買受人訂立房屋買賣合同后，對后買受人旅行了合同義務(wù)，進行了房屋過戶登記的情形。

在這種情形下，兩個房屋買賣合同都有效。但是因為成立在后的合同履行完畢，房屋已經(jīng)進行了過戶登記，所以房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給后買受人，后買受人已經(jīng)實際取得房屋所有權(quán)。此時，前買受人對該房屋不具有所有權(quán)，不具有直接支配及排他的效力，若此時對該房屋占有，則屬于無權(quán)占有，負有返還房屋的義務(wù)。此時，房屋已歸后買受人享有，實際履行已不能，在這種情況下，沒有強制履行的問題，前買受人只能找房屋出賣人，請求損害賠償。

（二）出賣人將房屋出售給前買受人并辦理過戶登記手續(xù)之后又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同的情形

在這種情況下，前買受人因為已經(jīng)辦理過戶登記手續(xù)，所以其已取得房屋的所有權(quán)。出賣人與后買受人訂立房屋買賣合同時，出賣人屬于無權(quán)處分。根據(jù)我國《合同法》第五十一條對無權(quán)處分的規(guī)定：“無權(quán)處分的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

（三）兩次買賣均為完成過戶登記的情形

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)人為出賣人享有，兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。房屋出賣人和買受人之間僅存在債權(quán)關(guān)系。而債權(quán)關(guān)系處于平等地位，無次序關(guān)系，因此買受人均可以隨時向出賣人請求履行債務(wù)。那么出賣人應(yīng)先履行誰提出的債務(wù)呢？實務(wù)中常常以以請求辦理過戶登記的先后，確認先履行誰的請求權(quán)。如果兩個買受人同時請求的，應(yīng)以約定的履行期在前的人優(yōu)先辦理登記；如果一方約定履行期限而另一方未約定，則認為未約定履行期限的享有優(yōu)先辦理登記的權(quán)利；若雙方均未約定履行期限，原則上以訂立合同的先后決定獲得登記申請權(quán)的先后，即合同訂立在先的買受人有權(quán)先進行登記。

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