一、如何區(qū)分定金與訂金

在購買商品房的過程中，買受人（購房者） 與出賣者（開發(fā)商）未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。

一般情況下，訂金視作預付款。出現違約事項時，也不能適用訂金規(guī)則進行處理，一般只能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時，應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《最高人民法院關于適用<；；；中華人民共和國擔保法>；；；若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。

二、簽訂認購書后如何處理定金

1、如果買方沒有在認購協議書規(guī)定的期限內去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認購協議書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。

2、如果任何一方在正式簽約時對認購協議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應雙倍返還定金。

3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預售）條件而導致認購協議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。

5、如果廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數返還買方。

6、如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售（銷售）合同及補充協議內容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。

出現在房屋認購書中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購房者對開發(fā)商的保證。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確。如果開發(fā)商違約，只要退還訂金即可。所以，購房者一定要知道如何區(qū)分定金與訂金，免得白歡喜一場。上面我們還為大家介紹了簽訂認購書后如何處理定金，購房者可以根據相關提示處理定金糾紛，也可以來電咨詢專業(yè)律師。