一、農村房屋買賣合同效力怎么認定？

根據(jù)司法實踐，農村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應按照具體情況具體分析。那么，農村房屋買賣合同效力怎么認定呢？

（一）對于轉讓給城鎮(zhèn)居民的合同應認定為無效合同

我國土地管理法及其管理條例對宅基地使用權規(guī)定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！币虼耍瑥挠嘘P規(guī)定來看，轉讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應當認定為無效合同。

（二）對于轉讓給同村或外村居民的合同應認定為有效合同

原因是：第一，窮盡我國相關的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定，并沒有關于農村房屋禁止轉讓的規(guī)定，而在民法領域，法無規(guī)定即自由；第二，允許農民范圍內的流轉從本質上說并未違反宅基地使用權保障功能，同時也可以通過流轉使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題；第三，允許農民范圍內的流轉沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權從廣義而言屬于農民所有，僅在農民之間的轉讓并沒有導致建筑物所有權和土地使用權的主體分離結果，因此應當為有效，如果說這樣的流轉違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農房所在的集體經(jīng)濟組織內便可以清除宅基地使用權在集體經(jīng)濟組織之間流轉的障礙。

二、農村房屋買賣需要注意哪些情況？

（一）農村房屋買賣要求嚴格

如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定?？创@一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。

（二）宅基地所有權的有嚴格限制

我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

以上就是對“農村房屋買賣合同效力如何認定”以及“農村房屋買賣需注意哪些情況”的解答。國家對于農村房屋的管理很嚴格，主要是涉及到集體土地和宅基地的管理。農村房屋買賣合同也不像其他城市商品房買賣合同一樣已經(jīng)具備了一定的模版和定式可依。如果要進行農村房屋買賣、簽訂農村房屋買賣合同，建議還是尋找專業(yè)的律師進行咨詢，慎重完成，以免給您帶來麻煩，甚至經(jīng)濟上的損失。