一、如何確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
該權(quán)利的產(chǎn)生有嚴(yán)格的前提：其一，賣(mài)方與在后買(mǎi)方屬惡意串通。賣(mài)方的惡意是不言自明的，關(guān)鍵是在后買(mǎi)方是否與賣(mài)方惡意串通。許多情況下，在后買(mǎi)方很可能根本就沒(méi)有惡意，更談不上與賣(mài)方惡意串通了。如果明知該房屬于重復(fù)銷(xiāo)售，理智的在后買(mǎi)方完全可以另覓他房，以免沒(méi)有必要的紛爭(zhēng)，除非該房物美價(jià)廉到無(wú)可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見(jiàn)的。
其二，必須是賣(mài)方已履行了在后的合同從而導(dǎo)致在先買(mǎi)方無(wú)法取得房屋。如果賣(mài)方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)還保留在賣(mài)方的手中，在先買(mǎi)方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣(mài)方的違約責(zé)任并要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，而無(wú)須主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效。
無(wú)效請(qǐng)求權(quán)既然是在先買(mǎi)方的權(quán)利，因此他完全可以自主決定行使還是放棄該權(quán)利。只有在他明確行使該權(quán)利、明確提出要求確認(rèn)在后合同無(wú)效的情況下，人民法院才能依其請(qǐng)求宣告在后合同無(wú)效。人民法院不應(yīng)依職權(quán)主動(dòng)宣告合同無(wú)效。在此，司法解釋與其他關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定在表述上有明顯的區(qū)別：未直接規(guī)定為在后合同無(wú)效，而是規(guī)定為在先買(mǎi)方“請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持”。
所以對(duì)于在后合同的無(wú)效宣告，只能是以在先買(mǎi)方的請(qǐng)求為必然前提。筆者認(rèn)為主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主動(dòng)依職權(quán)宣告在后合同無(wú)效，很可能出現(xiàn)的后果是：在先買(mǎi)方只要賣(mài)方賠償損失而不再要房，在后買(mǎi)方卻又由于合同無(wú)效而無(wú)法獲得房屋，于是房屋積壓在賣(mài)方手中。簽了兩個(gè)合同竟然沒(méi)有一個(gè)成交，事情轉(zhuǎn)了一個(gè)圈卻又回到了起點(diǎn)。這顯然與鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)思想相背。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效怎么辦
房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度予以分擔(dān)。無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者撤銷(xiāo)的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的，此時(shí)可得利益不存在，當(dāng)事人沒(méi)有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書(shū)等惡意行為致使合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否實(shí)際履行、買(mǎi)受人支付購(gòu)房款的數(shù)額、出賣(mài)人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同出現(xiàn)乏法律規(guī)定無(wú)效的情形，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)效，那房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形有哪些，又該如何申請(qǐng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢，遇到了無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同該怎么辦，能否索賠，怎么索賠，這一系列問(wèn)題最好請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師幫忙解決這一糾紛。
