一、如何判斷二手房房屋質(zhì)量

1、房齡判斷。房屋的建筑年代是購房者比較關(guān)心的問題，這一點(diǎn)對于經(jīng)驗(yàn)比較豐富的經(jīng)紀(jì)人來說可以從房屋的外觀來大體判斷房屋的建筑年代建筑構(gòu)造等，如詳細(xì)了解可以從房屋建筑年代的標(biāo)識或房產(chǎn)證登記的建筑年代來識別。

2、防水隔熱。對二手房來說，如果房子存在漏水問題，一般會留有痕跡，但有些房主在賣房之前會對房子進(jìn)行粉刷，這就需要經(jīng)紀(jì)人具備一定的專業(yè)水平，能夠判斷房子質(zhì)量，并且能很好地和房主溝通，了解房子真實(shí)情況，并如實(shí)告訴購房者。如果是頂樓，還存在一個(gè)隔熱問題，有些房子會在屋頂做隔熱處理，但有的沒有，所以購房者可以到現(xiàn)場實(shí)地核查一下真實(shí)情況。

3、隔音。一般來說住宅樓的隔音效果都是比較好的，但不排除有少數(shù)房子隔音效果不夠好，尤其是緊靠馬路的房子。購房者選擇白天比較熱鬧的時(shí)間去看房，實(shí)地了解一下情況，再關(guān)閉門窗測試實(shí)際隔音效果。

4、房屋產(chǎn)權(quán)要清晰。除房子本身的質(zhì)量問題之外，房屋的產(chǎn)權(quán)所有人及共有權(quán)人一定要清晰，購房者一定要了解清楚，避免產(chǎn)生糾紛。

二、二手房房屋質(zhì)量糾紛怎么處理

如果買方購買的房屋質(zhì)量存在問題，售房人應(yīng)否對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)責(zé)任？目前，在二手房交易中，買方很少提出房屋質(zhì)量方面的問題，在合同中也不約定。在買賣方的主觀評價(jià)中，房屋質(zhì)量與我無關(guān)，房屋就是這樣，買方只要買了房子，即與賣方無關(guān)。

事實(shí)上，如果賣方出售的房屋存在質(zhì)量問題，是應(yīng)該由賣方負(fù)責(zé)的。買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果是一般的質(zhì)量問題，買方可以要求賣方修復(fù)，如果賣方不修復(fù)，買方可以自己修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用應(yīng)由賣方負(fù)責(zé)。如果房屋的主體不合格，無法修復(fù)，或者房屋存在質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響居住的，買方可以向賣方提出退房，解除合同并要求賠償。

但如果買方在實(shí)際使用房屋一段時(shí)間后再出現(xiàn)質(zhì)量問題，從理論上來說就不能要求賣方承擔(dān)質(zhì)量問題的責(zé)任了。但由于二手房買賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕癍的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出賣人已如實(shí)告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

無論是購買商品房還是購買二手房，所有的購房者都希望拿到質(zhì)量合格的房屋，都不想收到質(zhì)量有瑕疵的房屋，那么對于二手房該怎么判斷房屋質(zhì)量問題呢，如果發(fā)生二手房房屋質(zhì)量糾紛該怎么辦，如何舉證證明存在這些質(zhì)量問題？此時(shí)不妨問問專業(yè)的房產(chǎn)律師，或請其幫忙解決房屋質(zhì)量糾紛。