一、如何認(rèn)定房屋銷售廣告

司法解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

此條規(guī)定中“說(shuō)明和允諾具體確定”、“有重大影響”等表述目前尚沒有具體的量化及判定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做廣告時(shí)，對(duì)于自己沒有把握做到的承諾要盡量采取一些模糊性的處理，比如“高檔社區(qū)”、“升值潛力無(wú)限”、“交通十分便捷”等廣告詞就屬于非具體確定的表述，由于缺乏明確的評(píng)判依據(jù)，而很難作為要約加以認(rèn)定。

二、訂立購(gòu)房合同能否改變廣告內(nèi)容

我國(guó)廣告法明確規(guī)定，廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，必須遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。訂立合同時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)遵循廣告的承諾。如果隨意地變更宣傳廣告的內(nèi)容，情節(jié)嚴(yán)重的會(huì)構(gòu)成欺詐，造成實(shí)際損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任，還會(huì)受到相應(yīng)的行政處罰。

然而，契約自由是私法的核心，意思自治原則被視為合同法的靈魂。只要合同的內(nèi)容是平等雙方當(dāng)事人之間訂立合同時(shí)的真實(shí)意思表示，并且不違反法律法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定，即為有效合同，受到合同法的保護(hù)。如果廣告主想通過(guò)合同來(lái)變更廣告內(nèi)容，條件只能是與對(duì)方當(dāng)事人達(dá)成一致，沒有爭(zhēng)議。而避免合同簽訂后產(chǎn)生爭(zhēng)議的唯一途徑就是相關(guān)內(nèi)容在合同中的約定以更加明確、具體、醒目、不容易產(chǎn)生異議的方式出現(xiàn)。否則，法院會(huì)以違反誠(chéng)實(shí)信用原則作出對(duì)廣告主不利的判決。

商品房銷售廣告是開發(fā)商用來(lái)吸引購(gòu)房者的工具，其內(nèi)容有適度夸大性、不精確性等特征，宣傳廣告一般被視為要約邀請(qǐng)。但是如果廣告內(nèi)容做出了具體的承諾，對(duì)訂立購(gòu)房合同具有重大影響，作為商品房買賣合同的內(nèi)容。購(gòu)房者一定要了解如何認(rèn)定房屋銷售廣告，以及訂立購(gòu)房合同能否改變廣告內(nèi)容，不能被開發(fā)商的廣告所誘惑。由于認(rèn)定廣告內(nèi)容具有很強(qiáng)的專業(yè)性，建議購(gòu)房者最好咨詢一下律師。