一、哪些情形不適用定金罰則
1、認購書分為已決條款與未決條款，已決條款不得變更，需要磋商的是未決條款與已決條款的細節(jié)部分，進行磋商但不能達成一致而導致合同未能訂立的，不適用定金罰則。
2、一方無故不在約定期限進行磋商或擅自改變已決條款而導致買賣合同未能訂立的，適用定金罰則。
3、出賣人在磋商期限內(nèi)未取得《商品房預售許可證》，或轉(zhuǎn)售、抵押、出租商品房致使買賣合同未能訂立的，應當雙倍返還定金。
4、因不可抗力、意外事件、政策調(diào)整致使一方有正當理由而不能磋商或者遲延磋商的，不適用定金罰則。
二、如何退還購房定金
《商品房合同司法解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>
據(jù)此看出，返還定金的條件是“不可歸責于當事人雙方的事由”，喪失定金的條件為“因當事人一方原因”，故買受人應當在約定時間與地點繼續(xù)磋商合同事宜，否則將喪失定金。認購書分為已決條款與未決條款，已決條款不得變更，需要磋商的是未決條款與已決條款的細節(jié)部分，進行磋商但不能達成一致而導致合同不能訂立的，屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”，定金可以返還。
購房者和開發(fā)商約定了定金條款后，要知道哪些情形不適用定金罰則，哪些適用。如果開發(fā)商違反雙方的約定，未能訂立商品房買賣合同，購房者要知道如何退還購房定金。定金可以保障買受人利益，也可以變成購房陷阱。及時向律師尋求尋求解決定金糾紛的法律意見可以最大限度地越過陷阱、避免損失。
