一、商品房交付應(yīng)具備哪些條件

開發(fā)商在履行商品房買賣合同向買受人交付房屋時，買受人對房屋的質(zhì)量常常提出異議而拒收房屋，并主張逾期交房的違約責任，由此產(chǎn)生糾紛。因此，開發(fā)商在履行交房義務(wù)時應(yīng)具備哪些交付條件才免于承擔逾期交房的違約責任，當前司法實踐中爭議很大。

開發(fā)商應(yīng)在具備法定和約定的條件時才能交付房屋，除非當事人在合同中明確約定具備某種條件后即視為可以交付房屋，則開發(fā)商在不違背法律強制性規(guī)定的情形下滿足此條件后即免除逾期交房的違約責任。對于法定和約定條件的范圍，實踐中注解如下：法定的條件主要包括房屋應(yīng)具備質(zhì)量、規(guī)劃、消防驗收合格手續(xù)，至于是否需具備竣工驗收備案手續(xù)，存在爭論。

建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。根據(jù)該條規(guī)定，竣工驗收、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等手續(xù)是房屋使用前必備的法定手續(xù)，而竣工驗收備案則是驗收合格后備案程序，與房屋能否使用并無關(guān)聯(lián)。換言之，竣工驗收備案表取得之前，建設(shè)工程已經(jīng)驗收合格，可以投入使用。因此，不宜將竣工驗收備案表的取得作為交房時法定的必備條件，但如果具備了竣工驗收備案表，就可直接認定具備了法定的交房條件。

約定的條件是指合同中關(guān)于房屋的其他特別約定，如小區(qū)的景觀、綠化、會所等公共配套設(shè)施，車位、陽臺等房屋的附屬設(shè)施。合同中這些設(shè)施的約定也是開發(fā)商應(yīng)盡的合同義務(wù)，如未滿足這些條件，買受人能否以不具備合同約定為由拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責任，值得探討。實踐中，對開發(fā)商未按約定提供房屋的相關(guān)設(shè)施等情形的，不能一概而論均認定開發(fā)商不具備約定交房條件而承擔逾期交房的違約責任，例如，開發(fā)商未按約安裝防盜門、在高層房屋中未按約安裝安全玻璃等情形，就只能由開發(fā)商承擔瑕疵履行的違約責任，而非買受人有權(quán)拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責任。對于開發(fā)商的何種違約情形應(yīng)當認定為開發(fā)商不具備約定的交房條件，應(yīng)把握兩點：

一是開發(fā)商根本未履行約定的義務(wù)。如果部分履行或不完全履行，不宜認定為不具備約定的交房條件，而應(yīng)由買受人另行主張瑕疵交付的違約責任；

二是未履行約定的義務(wù)實際導(dǎo)致買受人對房屋的使用功能受到嚴重影響。如果未履行的義務(wù)完全獨立于房屋之外，例如綠化、會所等，對買受人獨立使用房屋不構(gòu)成重大影響，亦不宜認定為不具備約定的交房條件，但買受人可以另行主張其他違約責任。

二、商品房交付不當怎么辦

商品房交付不當?shù)膯栴}，就是開發(fā)商交付不符合合同約定的房屋，通常有交付條件不具備的問題、房屋質(zhì)量問題、面積誤差問題、與廣告宣傳不符的問題、設(shè)計變更問題等。這些問題一些是可以補正和完善的，如交付手續(xù)、房屋質(zhì)量，這類情況購房者有權(quán)拒絕接受交房，可要求補正。若因補正而逾期交房，開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交付的違約責任并支付違約金。

另外一些問題是無法補正的，如面積誤差。遇到這類情況，購房者此時可接受交付并要求開發(fā)商賠償損失；或解除合同并要求開發(fā)商承擔違約責任。多數(shù)情況下，合同約定購房者若解除合同，開發(fā)商支付的違約金很低，有的甚至約定按銀行同期存款利息承擔，根本沒有起到對違約行為給以懲罰的作用。今后購房者應(yīng)當注意簽訂合同時對以上違約金不要約定太低，防止解除合同時違約金不能彌補所造成的損失。

商品房的交付是商品房合同履行中的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到合同雙方尤其是購房者能否最終實現(xiàn)購房的目的，而且對交付方式和交付條件理解的不一致也會導(dǎo)致糾紛發(fā)生，那么商品房要怎么交付，商品房交付應(yīng)具備哪些條件，如果商品房交付不當怎么辦，這些問題不妨問問專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師陪同收房。