一、商品房預(yù)售需要哪些條件

商品房預(yù)售需要具備以下條件：

1、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書(shū)；

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

4、已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

5、七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；

6、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；

7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二、商品房預(yù)售合同有哪些陷阱

1、面積條款不具體

僅寫(xiě)明建筑面積，未寫(xiě)明公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)用面積、套內(nèi)面積；未進(jìn)一步寫(xiě)明廳房、廚房、廁所的套內(nèi)面積以及未寫(xiě)明發(fā)生面積爭(zhēng)議后以任何單位的測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；不合理地規(guī)定暫測(cè)面積與《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1％以內(nèi)，則互不補(bǔ)償?shù)鹊?，正式由于預(yù)售合同的面積條款有上述缺點(diǎn)，才會(huì)出現(xiàn)“縮小樓”。

2、稅費(fèi)條款

未寫(xiě)明交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等從簽訂起到領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》止所需要的一切稅費(fèi)的金額及承擔(dān)和交納方式、時(shí)間；未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設(shè)施的初裝或增容費(fèi)和使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其承擔(dān)；未制訂排除收費(fèi)條款，而是以一個(gè)模糊性條款如“有關(guān)費(fèi)用”來(lái)代替。

3、交樓條款和遲延免責(zé)條款

由于遲延交樓為最普遍的違約行為，開(kāi)發(fā)商以此借購(gòu)房者的錢(qián)做自己的生意，但害怕承擔(dān)違約責(zé)任，于是就設(shè)計(jì)了免責(zé)條款。雖然由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)制訂的《預(yù)售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責(zé)任，但存在合同附件的免責(zé)條款實(shí)質(zhì)上完全否定了前述條款，并且因兩條款不在一處，后者往往為購(gòu)房者忽略。

此外，商品房預(yù)售合同還有質(zhì)量和保修條款，交付房地產(chǎn)證條款，物業(yè)管理?xiàng)l款以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款的規(guī)定也容易存在陷阱。

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