一、如何買(mǎi)按揭二手房？
首先，要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。
如果是二手房的主人已經(jīng)與原開(kāi)發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡(jiǎn)單，二手房購(gòu)買(mǎi)者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問(wèn)題談妥。
然后，辦理二手房的具體過(guò)戶(hù)手續(xù)即可。
如果是二手房主人尚未從開(kāi)發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開(kāi)發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購(gòu)房人就要格外謹(jǐn)慎。
在此類(lèi)二手房買(mǎi)賣(mài)中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方有意向達(dá)成交易，買(mǎi)方應(yīng)與賣(mài)方一起先征得銀行和開(kāi)發(fā)商的同意。對(duì)此類(lèi)交易有三種處理方法：
1、如果買(mǎi)方能一次性向賣(mài)方付款，程序也相對(duì)簡(jiǎn)單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請(qǐng)開(kāi)發(fā)商與銀行解除階段性連帶擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開(kāi)發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門(mén)向二手房購(gòu)買(mǎi)人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
2、如果買(mǎi)方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買(mǎi)方向其貸款行申請(qǐng)貸款，即將原借款人換成新的買(mǎi)主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過(guò)原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來(lái)的貸款協(xié)議。同時(shí)還要與開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，征得開(kāi)發(fā)商同意，終止開(kāi)發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開(kāi)發(fā)商與銀行對(duì)新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個(gè)環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來(lái)的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。
3、二手房購(gòu)買(mǎi)人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說(shuō)，需要二手房購(gòu)買(mǎi)人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無(wú)法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會(huì)使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購(gòu)買(mǎi)人與二手房主人達(dá)成一致意見(jiàn)，請(qǐng)二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購(gòu)買(mǎi)人的銀行，這樣操作，程序就較為簡(jiǎn)便，法律障礙就少多了。
二、買(mǎi)按揭二手房怎么防范法律風(fēng)險(xiǎn)？
對(duì)于賣(mài)方房屋曾辦理了銀行房貸的情況，如果要順利買(mǎi)賣(mài)，首先需要由賣(mài)方到銀行辦理解抵押手續(xù)，待抵押權(quán)解除后才可以辦理過(guò)戶(hù)。
如果遇到這種情況，那么買(mǎi)方無(wú)疑要注意防范風(fēng)險(xiǎn)：
一是首付可適當(dāng)降低，一般以賣(mài)方解抵押所需要的款項(xiàng)數(shù)額為限，盡量不要多交首付款；
二是如果賣(mài)方無(wú)法解除抵押，那么應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方返還首付款。
當(dāng)然對(duì)于這類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)，最好是約定好解抵押出現(xiàn)障礙后的處理方式。
再者，如果條件允許，買(mǎi)方最好查詢(xún)下賣(mài)方的銀行還貸記錄確認(rèn)可以解除抵押，這樣就預(yù)先化解了風(fēng)險(xiǎn)。
上文中的內(nèi)容就是對(duì)有關(guān)“如何買(mǎi)按揭二手房”以及“買(mǎi)按揭二手房怎么防范法律風(fēng)險(xiǎn)”等問(wèn)題的詳細(xì)介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問(wèn)題。實(shí)踐中，一般還處于按揭還款期的二手房都比較新，很少會(huì)有質(zhì)量上的問(wèn)題出現(xiàn)，也就比較受購(gòu)房人的歡迎。不過(guò)，按揭二手房的購(gòu)買(mǎi)會(huì)涉及到很多法律問(wèn)題，比如銀行貸款、房屋抵押等等。購(gòu)房人要謹(jǐn)慎處理好相關(guān)的法律關(guān)系，不要輕信賣(mài)方的話(huà)，避免因此而遭受無(wú)謂的損失。如果您對(duì)此不知道該怎么處理時(shí)，不妨咨詢(xún)一下房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師的意見(jiàn)。
