一、買二手房時(shí)要注意哪些問題？

第一，注意查看出賣方的證件。

在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是、身份證、戶口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證，需夫妻雙方簽字。

第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購(gòu)買二手房時(shí)，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買房人長(zhǎng)期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對(duì)購(gòu)買房屋的物權(quán)。建議大家購(gòu)買二手房時(shí)注意出賣方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。

通常，出賣方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，最后可能房款也無法追回。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)。

若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對(duì)這個(gè)房子享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買房人帶來一定的影響。

第五，注意房屋的性質(zhì)。

房子的性質(zhì)有幾種：商品房、、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房、成本價(jià)購(gòu)買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購(gòu)買二手房時(shí)要區(qū)分房屋的性質(zhì)。

二、買二手房怎么辨識(shí)房齡？

方法一：看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。

方法二：房屋內(nèi)如果新近裝飾過，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出的新舊。

方法三：觀察樓道情況，了解戶表狀況。

方法四：查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時(shí)間。

最后，消費(fèi)者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)于“買二手房時(shí)要注意哪些問題”以及“買二手房怎么辨識(shí)房齡”等問題，上文中都有十分詳細(xì)清楚的介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。由于二手房是經(jīng)人居住使用過的房屋，其在房屋質(zhì)量等方面必然與一手房存在差別，如果購(gòu)買者在買二手房的過程中沒能發(fā)現(xiàn)二手房存在的問題，將會(huì)給購(gòu)房者帶來不少的麻煩。比如，在入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量上的問題，找原房主解決時(shí)原房主很有可能不承認(rèn)該問題是之前就存在的，這就很有可能會(huì)導(dǎo)致買賣糾紛的發(fā)生。為了避免這樣的情況出現(xiàn)，建議您在購(gòu)買二手房時(shí)，一有什么問題要及時(shí)向房產(chǎn)方面的專家律師咨詢，以避免不必要的麻煩和損失。