一、商品房預(yù)售合同常見糾紛有哪些
1、虛假要約
預(yù)售人根本無房可售或者所售之房有權(quán)利上的瑕疵，通過虛假宣傳，引誘預(yù)購人上當(dāng)。預(yù)購人如果與其簽訂合同，則必然遭受損失。
2、隨意免除責(zé)任
預(yù)售人直接在預(yù)售合同中寫入某些條款，免除自己的責(zé)任。如在預(yù)售合同中將測繪單位成果滯后造成的逾期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，免除了自己的責(zé)任。
3、任意變更、解除合同
訂立或解除預(yù)售合同必須在雙方當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。而有些預(yù)售人在預(yù)售合同中寫入預(yù)售方享有單方解除合同的權(quán)利的條款，加重預(yù)購人責(zé)任，單方擴(kuò)大了預(yù)售人的權(quán)利，剝奪了預(yù)購人依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了預(yù)購人的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。
4、限制預(yù)購人權(quán)利
如有些預(yù)售合同中規(guī)定雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若預(yù)購人將所購房屋另轉(zhuǎn)賣給他人，應(yīng)當(dāng)支付經(jīng)濟(jì)賠償；若預(yù)購人中途無任何正當(dāng)理由終止協(xié)議，視為預(yù)購人違約，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)支付違約金。此類條款利用消費(fèi)者不懂法律，免除了經(jīng)營者的責(zé)任，限制了消費(fèi)者的主要權(quán)利，當(dāng)然屬于無效條款。
5、加重預(yù)購人的違約責(zé)任
如預(yù)售合同中規(guī)定預(yù)購人未按合同規(guī)定的時(shí)間付款，預(yù)售人對預(yù)購人的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息；若預(yù)售人若未按本協(xié)議規(guī)定的日期將該房交付預(yù)購人，預(yù)購人有權(quán)按已交付的房價(jià)款向預(yù)售人追究違約利息。但實(shí)際上兩者的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)根本不一致，其實(shí)質(zhì)上是為了設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任。
6、限制糾紛解決方式
如有些預(yù)售合同規(guī)定預(yù)售雙方當(dāng)事人如果產(chǎn)生糾紛，應(yīng)到某法院解決，不能采取仲裁的方式解決。顯然，預(yù)售人限制了預(yù)購人選擇糾紛解決方式的權(quán)利。
7、漏填預(yù)售合同相關(guān)的條款
二、簽商品房預(yù)售合同需注意什么
在選購商品房時(shí)，也就是在購房的準(zhǔn)備階段，你需要注意什么問題呢？
1、正確選擇開發(fā)商。一看，開發(fā)商有無合法手續(xù)。具體來說，就是要看開發(fā)商是否有“五證”和“兩書”。二看，開發(fā)商的資質(zhì)等級。開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè)，還是只具有對某一特定項(xiàng)目的開發(fā)資格項(xiàng)目型公司，但不管是哪種公司都應(yīng)有《資質(zhì)證書》。要看《資質(zhì)證書》的等級和合法性、時(shí)效性。三看，開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)?？梢詮拈_發(fā)商的市場占有率、銀行貸款發(fā)放情況、以往開發(fā)樓盤的情況、業(yè)主的評價(jià)等方面考察。
2、實(shí)地考察。綜合考察商品房的地理位置、小區(qū)環(huán)境、市政配套、周邊環(huán)鏡、交通狀況等。
3、審查該房是否存在抵押、查封或禁止轉(zhuǎn)讓等情形，是否屬于小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑。
4、了解辦理按揭貸款的條件及程序，結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)狀況確定貸款的期限及數(shù)額。
5、審慎簽訂房屋認(rèn)購書，慎交認(rèn)購金。簽訂房屋認(rèn)購書不是商品房買賣的必經(jīng)程序，若購房者認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可直接與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。
以上為您詳細(xì)介紹了“商品房預(yù)售合同常見糾紛有哪些”，“簽商品房預(yù)售合同需注意什么”兩部分的內(nèi)容，希望能夠幫到您。商品房預(yù)售過程涉及到很多糾紛，表現(xiàn)形式也比較復(fù)雜。預(yù)售人出于各種理由可能在擬定預(yù)售合同時(shí)故意漏填相關(guān)條款，以減免自己的責(zé)任。如有關(guān)預(yù)售人資質(zhì)的條款、有關(guān)房屋面積的條款。為了避免日后的糾紛以及降低時(shí)間與金錢成本，建議您在簽訂購房合同之前咨詢一下專業(yè)的房產(chǎn)律師或者由他為您草擬或簽訂合同。
