一、購房合同的陷阱有哪些

1、期房合同本身就無效

期房買賣它是指開發(fā)商在房屋尚未建成時，就把樓宇分成各個單位來預(yù)售給客戶，先預(yù)收首期付款，建筑期中再收一部分，待樓宇峻工并可以交付過戶時再由購房人交足剩余部分的款項。期房買賣中房子還沒有建設(shè)，有的甚至手續(xù)都不是很全，開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明，但與購房者簽定了一份房屋買賣協(xié)議，這時候你簽定的購房合同就是無效合同。

2、預(yù)售合同無效

預(yù)售合同無效引起的糾紛表現(xiàn)：這類糾紛通常表現(xiàn)為開發(fā)商與購房人簽約后，卻不能按當(dāng)初所預(yù)料的那樣如期取得預(yù)售證，導(dǎo)致預(yù)售契約無法在房地產(chǎn)備案，導(dǎo)致合同無效，購房人不能買到簽約中的房產(chǎn)。而往往遇到這種情況，開發(fā)商只是退還購房人交納的首付款而不支付利息。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房必須取得“五證”包括但不限于商品房預(yù)售許可證，否則不得銷售。開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證，一般表明其已具備商品房預(yù)售的法定條件，這樣的商品房可以購買。凡未取得商品房預(yù)售許可證的，表明該商品房尚不具備法定銷售條件，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎購買?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。也就是說，其實你和開發(fā)商簽定的合同因為違反了法律的規(guī)定，因而是無效的合同。這種情況下的風(fēng)險有以下幾種：一是開發(fā)商卷錢走人。二是你可以得到的房子與你預(yù)定的完全不同。三是開發(fā)商一房多賣。四是你的房子被開發(fā)商用做抵押。

二、如何才能預(yù)防購房合同中的陷阱

1、買房要先查看“五證”和“二書”

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。

二書：是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、分清定金與訂金問題

定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。

所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

3、注意補充協(xié)議問題

在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題：

（1）應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

（2）明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

（3）要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

（4）明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

（5）應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

（6）明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

（7）仔仔細細收樓。

以上為您詳細介紹了“購房合同的陷阱有哪些”以及“如何預(yù)防購房合同的陷阱”相關(guān)內(nèi)容，希望能夠幫到您。購房合同因為所涉及的條條框框比較多，而且所涉及的法律問題又比較專業(yè)，所以在實踐中，開發(fā)商往往利用信息與法律知識的不對等去侵害購房者的權(quán)益。如果您對此有不放心之處，盡可能在買房前咨詢一下專業(yè)的房產(chǎn)律師或者由律師陪同您前去簽訂合同。