一、二手房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

來(lái)自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。即買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣(mài)人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買(mǎi)受方的個(gè)人支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，使出賣(mài)人不能得到全部房款。

來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；房屋為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋已出租給他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)唤灰追课荽嬗匈|(zhì)量問(wèn)題。

來(lái)自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付買(mǎi)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無(wú)法登記，房屋交易也將無(wú)效。

二、購(gòu)置二手房時(shí)要注意哪些事項(xiàng)？

在購(gòu)置二手房時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

購(gòu)房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀(guān)察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價(jià)格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過(guò)程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本；其次，要對(duì)所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認(rèn)可，不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的購(gòu)房者最好在合同文本簽訂前請(qǐng)專(zhuān)家或律師審核，這樣才能確保自己的權(quán)益不受損害。

二手房交易最大的問(wèn)題是價(jià)格問(wèn)題。賣(mài)方擔(dān)心賣(mài)低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，開(kāi)價(jià)與商品房差價(jià)不大；而買(mǎi)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是買(mǎi)賣(mài)雙方提出價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)測(cè)算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素及潛在風(fēng)險(xiǎn)。

房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”（小廳、小廚、小衛(wèi)套型）減10％。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層減3％，7層減5％，3層和4層加3％，若是樓頂則減5％；房間如無(wú)朝南門(mén)窗減5％。

環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀(guān)造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境。在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別減5％，位于省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的加15％。

上文內(nèi)容就是對(duì)有關(guān)“二手房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些”以及“購(gòu)置二手房時(shí)要注意哪些事項(xiàng)”等問(wèn)題的具體介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的二手房買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題。實(shí)踐中，如果您決定購(gòu)買(mǎi)二手房，就要對(duì)諸如賣(mài)家的主體資格情況和中介的信譽(yù)情況以及房屋本身的狀況等方面仔細(xì)調(diào)查清楚，避免遭遇二手房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，而給您造成了無(wú)謂的損失。在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中，如果您有遇到不了解的地方，要及時(shí)向房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師咨詢(xún)，必要時(shí)可委托他們陪同購(gòu)房，以避免不必要的麻煩出現(xiàn)。