一、購(gòu)買商品房的流程是怎樣的

1、和發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書

當(dāng)購(gòu)房者決定買房，并挑選好自己中意的住宅后，他將進(jìn)行的第一步就是與發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書，以表明購(gòu)房意向并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金（即訂金），訂金是由發(fā)展商根據(jù)房?jī)r(jià)自定的，一般幾百元到幾千元不等，也有上萬元的。

2、與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同

簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待啦，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”（即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證）；如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

3、辦理預(yù)售登記

簽完購(gòu)房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售（預(yù)購(gòu)）登記手續(xù)（如是外銷房，則應(yīng)到市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理）。預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售（預(yù)購(gòu)）登記后，購(gòu)房合同生效。

4、辦理立契過戶手續(xù)

契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種，預(yù)售契約是相對(duì)于期房而論的；買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

5、辦理入住

在辦理入住之前，您需要交清合同款，辦理結(jié)算；發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存，在最后入住時(shí)以供審核。購(gòu)房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時(shí)，要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前，您要對(duì)公約仔細(xì)研究，充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，并交付相關(guān)的管理費(fèi)。

二、購(gòu)買商品房需注意什么

購(gòu)房者在購(gòu)買商品房，尤其是購(gòu)買期房時(shí)，為使自己的權(quán)利能夠得到保障，在簽訂購(gòu)房合同之前，要注意審查開發(fā)商是否“五證俱全”。五證分別是國(guó)有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證。

1、國(guó)有土地使用權(quán)證。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，只有具有國(guó)有土地使用權(quán)證才能進(jìn)行商品房開發(fā)；對(duì)于集體土地，國(guó)家是嚴(yán)禁在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)的。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù)《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》，開發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才能辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商所建工程符合城市規(guī)劃要求的證明如果開發(fā)商拿不出建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則意味該建筑是違章建筑。

4、施工許可證。施工許可證是允許開發(fā)商開工的批準(zhǔn)文件，只要工程投資達(dá)到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。

5、預(yù)售許可證。最后就是審查預(yù)售許可證，審查預(yù)售許可證時(shí)，一定要留心。在審查預(yù)售許可證時(shí)，要注意查看原件，防止有的開發(fā)商用復(fù)印件作假。在合肥市預(yù)售許可證是一樓一證，因此要注意開發(fā)商提供的預(yù)售許可證，就是你要購(gòu)買的商品房所在樓的預(yù)售許可證，在合肥就發(fā)生過一開發(fā)商對(duì)預(yù)售許可證進(jìn)行張冠李戴的事例，欺騙購(gòu)房者。最后，記住到房管部門網(wǎng)站上核對(duì)一下，防止開發(fā)商偽造預(yù)售許可證。

以上為您詳細(xì)介紹了“購(gòu)買商品房的流程是怎樣的”，“購(gòu)買商品房需注意什么”兩部分內(nèi)容，希望能夠幫到您。買房成為城市每一個(gè)漂泊者的愿望，但是由于房屋買賣涉及的標(biāo)的額較大，一定要慎之又慎。如果您對(duì)此還有任何疑惑，或者不放心之處，可以咨詢一下專業(yè)的房產(chǎn)律師，有必要的話，請(qǐng)他陪同您前去看房。