一、如何區(qū)分認購書與購房合同

區(qū)分的關鍵是出賣人已經按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”該條規(guī)定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。

二、如何避免商品房認購書糾紛

購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。 同時，開發(fā)商是沒有權利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。

簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。上面我們?yōu)榇蠹医榻B了“如何區(qū)分認購書與購房合同”以及“如何避免商品房認購書糾紛”，購房者可以了解一下。要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。購房者一定看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。