一、什么樣的房屋買賣合同無(wú)效

1、房產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種房產(chǎn)買賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時(shí)，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產(chǎn)的，其買賣行為也無(wú)效。

3、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：政法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

二、房屋買賣合同無(wú)效怎么索賠

被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。

當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：

1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。

另外，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，由于此購(gòu)房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購(gòu)房款不足以再支付購(gòu)房者購(gòu)買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購(gòu)房者的。

上文告訴了大家“什么樣的房屋買賣合同無(wú)效”以及“房屋買賣合同無(wú)效怎么索賠”的內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。房屋買賣合同的簽訂是購(gòu)房過(guò)程中至關(guān)重要的一步，為了避免房屋買賣合同糾紛的出現(xiàn)，最好先通過(guò)專業(yè)的律師來(lái)了解下房屋買賣合同的內(nèi)容有哪些以及如何簽訂房屋買賣合同，也可以請(qǐng)律師陪同簽訂購(gòu)房合同。