一、簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)后定金能退嗎

在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中，開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)讓給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，而認(rèn)購(gòu)人則保證在一定期間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)以后，如果房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了購(gòu)房訂金，那么認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后的購(gòu)房定金如何處理呢？有以下幾種情況：

1、如在起訴前開(kāi)發(fā)商還未取得《商品房預(yù)售許可證》，那么這份房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)就是無(wú)效的，定金需要退回。

2、如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

3、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷(xiāo)售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

5、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買(mǎi)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)要注意哪些

1、高度重視認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律意義，正確認(rèn)識(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)所產(chǎn)生的約束力。買(mǎi)受人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)千萬(wàn)不要以為不是正式合同而掉以輕心。隨意地簽訂違約條款和給付定金只能給自己帶來(lái)麻煩。

2、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，應(yīng)要求出賣(mài)人提供正式的、供簽約用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本。認(rèn)真研究出賣(mài)人提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本，全面、細(xì)致地與出賣(mài)人就合同條款及其他重要的事項(xiàng)進(jìn)行磋商，確認(rèn)自己購(gòu)買(mǎi)房屋和將來(lái)能順利履行合同后，才決定簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。

3、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，如果不是非常確定需要購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)，最好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預(yù)付款。同時(shí)應(yīng)明確約定，如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，訂金（預(yù)付款）應(yīng)全部返還，發(fā)現(xiàn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》包含“所收款項(xiàng)予退還的內(nèi)容，一定要謹(jǐn)慎，力爭(zhēng)將此類(lèi)條款刪除。

4、簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序

購(gòu)房者可直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

5、把“許諾”寫(xiě)進(jìn)認(rèn)購(gòu)書(shū)

銷(xiāo)售人員往往會(huì)“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房”等許諾引誘購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但有時(shí)最終難以?xún)冬F(xiàn)，為了防止口說(shuō)無(wú)憑，建議將這些內(nèi)容明確寫(xiě)入《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。上文也告訴了大家“簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)后定金能不能退”以及“簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)”的內(nèi)容，其實(shí)在購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前最好先通過(guò)專(zhuān)業(yè)的律師了解下商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)該包括哪些內(nèi)容以及其效力是怎樣的，盡量避免受開(kāi)發(fā)商的牽制盲目簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。