一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么效力

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)如果具備了主要內(nèi)容，并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同，即本約。

至于認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！痹摻忉屨f(shuō)明除了購(gòu)房者有過(guò)錯(cuò)外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。

在實(shí)踐中，購(gòu)房者在交付定金后會(huì)發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約責(zé)任條款早已由開(kāi)發(fā)商單方面做好規(guī)定了，甚至有的規(guī)定有嚴(yán)重的不公平乃至違法的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商這種做法是不符合我國(guó)民法及合同法規(guī)定的公平、誠(chéng)實(shí)信用原則的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕這種單方面規(guī)定的不公平條款，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的自由協(xié)商方式達(dá)成一致意見(jiàn)后再簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同。

但是，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力就不一樣。預(yù)售人在未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。

根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同。認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有什么效力

商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為。目前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1 日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”。顯然，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：

（1）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（2）意思表示真實(shí)；

（3）不違反法律和社會(huì)公共利益。

以上，是關(guān)于“商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么效力”以及“商品房買(mǎi)賣(mài)合同有什么效力”的有關(guān)內(nèi)容。通過(guò)前文的介紹，希望對(duì)您買(mǎi)賣(mài)商品房能有所幫助，當(dāng)然，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不僅要符合上述形式要件，還要具備相應(yīng)的實(shí)質(zhì)要件才會(huì)產(chǎn)生權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。所以當(dāng)您準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，建議您先咨詢下專業(yè)的律師，確保合同的效力。