一、沒辦過戶房屋買賣合同有效嗎

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。此僅屬行政管理性規(guī)定，而非強(qiáng)制性效力性規(guī)定，未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)無法辦理交易過戶，但未辦過戶并不必然導(dǎo)致買賣合同無效。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力

二、房屋買賣合同無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。

5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

上文告訴了大家“沒辦過戶房屋買賣合同是否有效”以及“房屋買賣合同無效的情形”，此外購房者還應(yīng)該知道房屋買賣合同的內(nèi)容有哪些以及簽訂了無效的房屋買賣合同之后該怎么辦，畢竟糾紛發(fā)生后合同將成為主要的證據(jù)，所以盡量應(yīng)避免簽訂無效的購房合同。最好問問專業(yè)律師這方面的問題，也可以請律師陪同簽訂購房合同。