一、什么是商品房公共建筑面積

商品房公共建筑面積指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有、共同使用的建筑面積，它由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積計算時，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，都不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

二、商品房的銷售面積如何計算

商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積之和

1、套內(nèi)建筑面積的計算方法：

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積．

（1）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（gbj96—86）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算；

（2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

A、共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積；

B、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

2、商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

下列空間不得計入公用建筑面積：

①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等；

②作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積、各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)一般高層住宅公用建筑面積分攤系數(shù)為0．4左右。

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（1＋公用建筑面積分攤系數(shù)＜約為0．4＞）