一、如何約定商品房的質(zhì)量問題

司法解釋第十三條規(guī)定了“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

何謂“嚴(yán)重影響正常居住使用”？司法解釋將其納入了法官的自由裁量權(quán)的范圍，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素，比如墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用”。因此，為了化解和減少這種風(fēng)險，建議開發(fā)商在商品房買賣合同中通過補充協(xié)議，對于嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題的情形做出具體約定，比如可以采取列舉式的約定，將上述表面瑕疵的質(zhì)量問題排斥在法官的自由裁量權(quán)限范圍之外。

二、商品房存在質(zhì)量問題怎么辦

1、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

《解釋》第十三條第二款所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，筆者認(rèn)為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時，注意保修期從交付之日起計算。因為購房人在接受房屋時對房屋進行必要的驗收，這是購房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。如果質(zhì)量質(zhì)量問題在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求出賣人承擔(dān)延期交房的責(zé)任。因此增加的費用，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。

2、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，經(jīng)修復(fù)后仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活或存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。

房屋質(zhì)量“嚴(yán)重影響正常居住使用”到底該如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。建議購房人向?qū)I(yè)律師尋求幫助，避免無法維權(quán)。