一、什么是商品房預(yù)售
商品房預(yù)售也稱房屋預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。
商品房預(yù)售，俗稱“賣樓花”、“賣期房”，這種制度是從香港引入的，而國(guó)外大多實(shí)行的是商品房現(xiàn)房銷售制度。商品房預(yù)售是我國(guó)目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。雖然國(guó)家近來(lái)出臺(tái)了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預(yù)售中仍存在著很多問(wèn)題。
二、商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)有哪些
1、交易標(biāo)的不確定，購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)大
在商品房預(yù)售中，因在建工程的建設(shè)工期長(zhǎng)，交易標(biāo)的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般買現(xiàn)房的大得多。例如，有時(shí)開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期的房?jī)r(jià)款要漲價(jià)，甚至要求已經(jīng)付過(guò)首期房?jī)r(jià)款的要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從。
2、商品房預(yù)售合同期詐
（1）購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，只取得一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有權(quán)，因而常見(jiàn)開(kāi)發(fā)商將一房多售，或?qū)⒁咽鄢龅姆课菰傩械盅旱群贤墼p行為。
（2）商品房預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外，其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開(kāi)發(fā)商事先擬定好，并在售房現(xiàn)場(chǎng)簽訂，因此常有開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)機(jī)會(huì)，在補(bǔ)充協(xié)議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責(zé)任、加重購(gòu)房者責(zé)任、排除或限制購(gòu)房者主要權(quán)利等等，加之消費(fèi)者法律知識(shí)欠缺，很少有能力對(duì)簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，不可避免地?fù)p害到自身利益。
3、商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性
開(kāi)發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費(fèi)者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，這時(shí)購(gòu)房者往往已支付了房?jī)r(jià)款，變得非常被動(dòng)和無(wú)能為力了。當(dāng)然，這種情況在最高人民法院今年4月28日公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》后有了改善。這是我國(guó)第一次以司法解釋的形式對(duì)房地產(chǎn)銷售廣告進(jìn)行了規(guī)范。
4、預(yù)售的商品房產(chǎn)權(quán)上有瑕疵
（1）部分產(chǎn)權(quán)。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋（如集資建房）以低于場(chǎng)價(jià)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售，購(gòu)房者最終得到的是部分產(chǎn)權(quán)房屋。
（2）農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開(kāi)發(fā)公司出資建造商品房向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售。購(gòu)房者最終得到的“產(chǎn)權(quán)證書”往往是村民榮譽(yù)證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書。
雖然通過(guò)預(yù)售能夠盡早地“占住”自己中意的房子，但是其中的風(fēng)險(xiǎn)也不要忽視，建議廣大購(gòu)房者借助專業(yè)的房產(chǎn)律師，全稱把關(guān)，為您避免商品房預(yù)售過(guò)程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，以免利益受損。
