案情介紹：商品房銷(xiāo)售面積如何確定

陳某與海南某經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司簽訂《經(jīng)濟(jì)實(shí)用房購(gòu)銷(xiāo)合同書(shū)》。合同約定：陳某向經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)位于?？谑袡C(jī)場(chǎng)路某小區(qū)內(nèi)的一套房，面積總計(jì)149．29平方米，每平方米售價(jià)2410元，總價(jià)359788．9元。房屋的實(shí)際面積由房管部門(mén)最后丈量為準(zhǔn)，購(gòu)房款多退少補(bǔ)。

合同簽訂后，陳某依約將全部購(gòu)房款359788．9元支付給經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司，但經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)量，陳某所購(gòu)的房屋套內(nèi)面積為110．87平方米，分?jǐn)偯娣e18．61平方米，面積總計(jì)129．48平方米，比《經(jīng)濟(jì)實(shí)用房購(gòu)銷(xiāo)合同書(shū)》中約定的面積149．29平方米少了19．81平方米。陳某一算，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司多收了19．81平方米的購(gòu)房款47742．1元，遂與經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司交涉，要求退還47742．1元購(gòu)房款，被拒絕。陳某一怒之下將經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司訴至法院，要求退還多收的47742．1元購(gòu)房款，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。

經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，陳某所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證上標(biāo)明的“建筑面積129．48平方米”，不是房管部門(mén)最后的丈量面積，是不確切的面積，更不能說(shuō)是實(shí)際面積。房產(chǎn)證上記載的共有分?jǐn)偯娣e18．61平方米，只是房屋對(duì)第12層單層應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，不是對(duì)整棟大樓應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，陳某要求退還購(gòu)房款的請(qǐng)求無(wú)充分證據(jù)的支持。

法院判決：商品房面積應(yīng)加公攤面積，駁回購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，陳某所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證所載明的共有分?jǐn)偯娣e是不完全的，同時(shí)，陳某與經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司所簽訂的《經(jīng)濟(jì)實(shí)用房購(gòu)售合同書(shū)》并沒(méi)有明確套內(nèi)建筑面積與共有分?jǐn)偯娣e之比例，陳某的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)，駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求。陳某不服一審判決，提起上訴。二審法院以相同的理由駁回陳某的上訴請(qǐng)求，維持了原判。

陳某在民事官司一、二審敗訴后，便將房產(chǎn)管理部門(mén)告上法庭。他認(rèn)為房產(chǎn)管理部門(mén)主應(yīng)依法行政，依法登記他所購(gòu)住房面積，房產(chǎn)管理部門(mén)不依法登記他所購(gòu)住房面積侵害了他的合法權(quán)益，請(qǐng)求法庭撤銷(xiāo)房產(chǎn)管理部門(mén)他所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證中建筑面積與分?jǐn)偯娣e的登記，并判令房產(chǎn)管理部門(mén)依法登記上述房屋的分?jǐn)偯娣e。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)陳某的申請(qǐng)和?？谑蟹慨a(chǎn)測(cè)繪所出具的測(cè)繪報(bào)告所載明的測(cè)繪面積，給陳某核發(fā)了房產(chǎn)證并在附證欄內(nèi)注明套內(nèi)面積110．87平方米，合同面積149．29平方米，該具體行政行為合法。房產(chǎn)測(cè)繪所應(yīng)對(duì)其測(cè)量出來(lái)的測(cè)量數(shù)計(jì)算的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。法院判決駁回了陳某要求撤銷(xiāo)房產(chǎn)證的建筑面積與分?jǐn)偯娣e的登記的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：商品房面積縮水能否要求退款

買(mǎi)地置業(yè)自古以來(lái)是人生大事，購(gòu)房者傾其所有買(mǎi)一套住房，他們對(duì)所購(gòu)房屋的面積都特別在意。房屋面積的大小除了關(guān)系到房款的多少，還涉及到所要交納的稅費(fèi)和入住以后的物業(yè)管理費(fèi)。但是合同約定面積比產(chǎn)權(quán)登記面積“膨脹”或“縮水”而引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，令購(gòu)房者不勝其煩。陳某所購(gòu)房屋的面積“縮水”一案，就是購(gòu)房者在購(gòu)房后與發(fā)展商發(fā)生糾紛的典型案例。綜合陳某就所購(gòu)房屋面積“縮水”一案所提出民事和行政兩場(chǎng)官司，以下問(wèn)題值得探討：

發(fā)展商在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)所要交付房屋的面積有約定，實(shí)際上購(gòu)房者也是按購(gòu)房合同中的房屋面積來(lái)付購(gòu)房款。那么，在購(gòu)房者出現(xiàn)其所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積與購(gòu)房合同約定面積不相符時(shí)，應(yīng)以哪個(gè)面積作為確認(rèn)面積的依據(jù)呢？以產(chǎn)權(quán)登記面積作為確認(rèn)發(fā)展商所交付房屋面積的依據(jù)，是最客觀、公正的。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記面積是房地產(chǎn)主權(quán)登記部門(mén)確認(rèn)的房屋面積，它標(biāo)志著所有權(quán)人的權(quán)利范疇，所有權(quán)人可以按照產(chǎn)權(quán)登記的面積行使對(duì)房屋的處置權(quán)，如出售、出租、抵押等。同時(shí)，所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)登記的面積承擔(dān)義務(wù)，如繳納稅費(fèi)、支付物業(yè)管理費(fèi)等。發(fā)展商交付房屋的合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不相符時(shí)，應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)登記面積作為確認(rèn)發(fā)展商所交付房屋面積的依據(jù)，同樣也可以此來(lái)判斷發(fā)展商是否違約和違約責(zé)任的大小。陳某在與經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同時(shí)，雙方約定了購(gòu)房面積和每平方米的價(jià)款，并說(shuō)明房屋的實(shí)際面積中以房管部門(mén)最后丈量為準(zhǔn)，購(gòu)房款多退少補(bǔ)。陳某所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證登記的面積比合同約定的面積少19．81平方米，發(fā)展商就應(yīng)退還多收的購(gòu)房款。而一、二審法院輕易否定經(jīng)法定測(cè)繪部門(mén)測(cè)量的并經(jīng)房產(chǎn)部門(mén)登記的面積，以此否定發(fā)展商所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，不利于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。