一、購買商品房有哪些程序

1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購書》并繳納定金；

2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定 《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險(xiǎn)公司簽訂《房屋保險(xiǎn)合同》；

3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時(shí)備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；

4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用；

5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時(shí)辦理房屋抵押登記；

6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項(xiàng)權(quán)證》；

7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。

除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場，還會(huì)在簽訂（認(rèn)購書》之前設(shè)置一個(gè)簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購意向書》或（誠意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。在優(yōu)惠認(rèn)購階段，開發(fā)商因尚未取得《預(yù)售許可證》，不能進(jìn)行正式的銷售或推廣，只能在有限的范圍內(nèi)以收取誠意金、預(yù)訂房屋的方式與部分潛在客戶建立優(yōu)先認(rèn)購的合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。

二、購買商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

第一步是五證審核：即審核房屋開發(fā)銷售商是否持有必須具備的“五證”。

“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

第二步是購房合同審核：即認(rèn)真簽好購房合同和補(bǔ)充協(xié)議。

第三步是對照合同驗(yàn)收房屋：對于收房，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時(shí)主要有三個(gè)問題。

1、審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。

2、審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。

3、審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。房屋價(jià)款結(jié)算。對于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。物業(yè)管理費(fèi)用。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。而公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

上文中為您詳細(xì)介紹了有關(guān)“購買商品房有哪些程序”以及“購買商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)”等問題的具體內(nèi)容，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。商品房的購買是一個(gè)復(fù)雜的過程，其中哪一個(gè)步驟購房者都不能掉以輕心，尤其是對購房合同的簽訂。因如果出現(xiàn)了違約情況，一般都會(huì)根據(jù)購房合同的約定來確定違約責(zé)任。如果購房合同中對違約責(zé)任沒有約定清楚，在開發(fā)商違約時(shí)，購房者將很難有效維權(quán)。因此，您要謹(jǐn)慎簽訂購房合同。簽合同時(shí)，如果您對合同中的某些內(nèi)容存在疑問，不妨向房產(chǎn)律師咨詢，由律師為您答疑解惑。