案情介紹：簽了商品房預售合同卻無法貸款

2001年5月，居民古某與某房地產(chǎn)公司簽訂預售合同，古某購買其正在建設(shè)中的商品房一棟，總房價款120萬元。雙方就房價款支付方式達成補充協(xié)議如下：

（1）古某于2002年3月31日前向房地產(chǎn)公司支付20%房款24萬元；

（2）古某于2003年8月向中國農(nóng)業(yè)銀行西北支行以辦理銀行按揭方式支付70%房款84萬元；

（3）房地產(chǎn)公司交房時，古某一次性支付余下10%房款12萬元。合同簽訂后，古某按約定向房地產(chǎn)公司預付了24萬元。2003年2月份，古某向房地產(chǎn)公司出具了委托授權(quán)書，委托房地產(chǎn)公司代理其同西北支行辦理按揭貸款的有關(guān)事宜。2003年8月，房地產(chǎn)公司以古某名義同西北支行簽訂了抵押貸款合同，該貸款合同在送交西北支行有關(guān)領(lǐng)導審批時，因故未能通過。

法院判決：無法貸款時購房者可退房

2003年10月8日，房地產(chǎn)公司通知古某所購房屋已竣工，要求交付使用。古某提出，因抵押貸款未能辦成，而目前無法通過其他方式支付余下房款，要求解除商品房買賣合同。房地產(chǎn)公司指出，抵押貸款無法辦成并不是房地產(chǎn)公司的過錯造成的，古某提出解除合同無法律依據(jù)，堅持雙方繼續(xù)履行合同。因不能達成和解，訴至人民法院。

法院經(jīng)審理后認為，因不可歸責于雙方的原因?qū)е聼o法取得按揭貸款的，承購人古某有權(quán)解除合同。

律師說法：購房者無法取得按揭貸款時，購房者是否可以解除購房合同

本案法律關(guān)系較為復雜，涉及的是樓花按揭的法律問題。爭議的焦點在于買受人在無法取得按揭貸款時，其是否可以解除商品房買賣合同。

所謂樓花按揭，是指商品房買賣中，買受人支付首期購房款后，由按揭銀行支付余下購房款，買受人將樓花（即依法獲準尚未建造完成商品房）抵押給按揭銀行作為貸款擔保，若買受人不按約定向銀行償還貸款，銀行有權(quán)依照法定方式處分抵押的商品房，并從所得價款中受償?？梢?，按揭對銀行貸款的擔保是通過現(xiàn)有法律體系中的抵押制度而實現(xiàn)的，只是按揭比抵押法律關(guān)系更為復雜。

在樓花按揭中，存在四個法律關(guān)系，涉及三方當事人：按揭權(quán)人（即提供貸款的銀行）、按揭人（即商品房買賣合同中的買受人）以及出賣人房地產(chǎn)公司。四個法律關(guān)系是房地產(chǎn)公司與買受人之間的商品房買賣合同，按揭銀行與買受人之間的借款合同關(guān)系和以樓花為抵押物的抵押法律關(guān)系，有時還存在著房地產(chǎn)公司與銀行間的保證合同關(guān)系。

提供樓花按揭一般應(yīng)具有兩個前提：商品房買受人同預售人已達成預售合同，并且買受人也支付了約定的首期房款，買受人與銀行就買受的樓花到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。由于不動產(chǎn)特權(quán)以登記作為物權(quán)變動的生效要件，在進行變更登記前，承購人只享有請求預售人交付房屋轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)，而對房屋并不享有實際的所有權(quán)。由此，也可以看出在樓花按揭情況下，進行抵押的并不是具體的不動產(chǎn)，而是承購人對不動產(chǎn)的物所有權(quán)的期待權(quán)。

依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。這一條解釋從立法上認可了樓花按揭的法律效力。樓房竣工后，承購人與房地產(chǎn)開發(fā)商辦理了房產(chǎn)過戶登記，承購人取得商品房所有權(quán)后，承購人與銀行一同辦理商品房抵押登記手續(xù)，此時，銀行才享有對商品房的不動產(chǎn)抵押權(quán)。

在辦理樓花按揭的過程中，沒有約定的，房地產(chǎn)公司并不負有為買受人辦理按揭手續(xù)的義務(wù)。本案中，古某委托房地產(chǎn)公司代理辦理貸款手續(xù)，在二者之間形成一種委托關(guān)系，房地產(chǎn)公司以古某名義申請貸款與銀行簽訂借款合同和抵押合同，由古某對房地產(chǎn)公司的行為承擔民事責任。