案情介紹：買二手房沒辦理過戶

趙某欲在A市買住房，經(jīng)人介紹與葉某相識，葉某正有房欲出售。雙方經(jīng)過協(xié)商達成買賣協(xié)議，約定：葉某將自有的二層九間房共180平方米作價3．4萬元賣給趙某；買方預付房款1萬元，待賣方將房子維修完畢，買方驗收后再付余款；買方付款之后賣方應將房產(chǎn)證交給買方并負責協(xié)助買 方辦理過戶。

協(xié)議簽訂后，葉某將房子進行了維修，趙某驗收后人住并付清了余款，葉某則將房產(chǎn)證交給了趙某，但由 于當時趙某的戶口不在A市，無法辦理過戶手續(xù)。數(shù)月后， 趙某的戶口遷至A市，趙某找葉某同去辦埋房屋過戶手續(xù)， 葉某予以拒絕，并且起訴要求趙某退還房屋，解除雙方的買賣關(guān)系，理由是雙方未辦理過戶手續(xù)，房屋買賣關(guān)系因此是非法的，無效的。趙某辯稱，葉某之所以反悔，是因為房價看漲，葉某試圖以更高的價格賣與他人。

爭議焦點：不辦過戶二手房買賣合同有效嗎

圍繞本案，法院存在兩種不同的觀點：

一種觀點認為，葉某與趙某沒有辦理房屋過戶手續(xù)，其買賣關(guān)系是非法的、無效的根據(jù)我國《民法通則》及合同法有關(guān)無效的處理原則，應該采取恢復原狀的方法，由趙某將房退給葉某，葉某則將房價款如數(shù)退與趙某。

另一種觀點認為，葉某與趙某的房屋買賣關(guān)系是合法有效的。但房屋買賣手續(xù)不全，應由買賣雙方補辦手續(xù)。

律師說法：二手房買賣合同合法有效的條件

顯然，本案的焦點是葉某與趙某的買賣關(guān)系是否有效。我們知道，民事主體有權(quán)在法律范圍內(nèi)從事民事法律行為，為自己設(shè)定權(quán)利義務來處分自己的人身權(quán)及財產(chǎn)權(quán)。房屋買賣關(guān)系是一種合同關(guān)系。買賣雙方通過協(xié)商談判訂立一份房屋買賣的合同，根據(jù)這份合同，雙方會有相應的債權(quán)亦 負擔相應的債務。然而，一份買賣合同作為私人之間的協(xié)議是否能發(fā)生當事人所期望的法律結(jié)果，具有法律約束力，取決于這個協(xié)議是否符合民事法律中合法的民事行為的 構(gòu)成要件。我國《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律或者社會公共利益?！?/p>

同時，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》〉第 52條規(guī)定了合同無效的情形，該條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段設(shè)立合同， 損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?/p>

從本案的事實來看，首先，葉某與趙某均為18歲以上 的神智正常的成年人，具有完全民事行為能力，有資格獨立從事民事活動；葉某與趙某簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方自由真實的意思表示，沒有脅迫等因素的存在。

其次，雙方的房屋買賣協(xié)議亦未損害社會公共利益或違反法律、行政法規(guī)的 強制性規(guī)定；如前所述，房屋買賣關(guān)系是一種合同關(guān)系，合同有效成立遵循意思自治原則，只要不違背法律的強制性規(guī)定即可。房屋過戶手續(xù)則是物權(quán)變動的關(guān)系，是否辦理過戶手續(xù)，不影響買賣合同的效力。因此，本案中，趙某與葉某的房屋買賣關(guān)系是合法有效的。