一、借名買房合同有效嗎

借名買房的變通方式實際上存在很大風險。房地產作為不動產，以物權登記為準。在借名買房的情況下，房地產交易中心登記的對外公示的房產所有權人是實際出資人的父母或子女，即“名義產權人”，而實際出資人則是“實際產權人”。如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房地產擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產權人則無法要求取消交易。

借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認定為無效。

其理由主要應從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。

二、以他人名義買房會發(fā)生哪些糾紛

此問題對實際出資購房的人是非常不利的，有3點：

1、當初買房登記在別人名下，根據我國法律的規(guī)定實際出資的購買人是沒有所有權的。

盡管其實際出錢購買，此后一直居住，水電物業(yè)費都由其繳納，但是其仍然得不到所有權。

2、當初購房時之所以將房屋登記到別人名下，大多是因為房子是某個單位的福利房，房價便宜，但是只賣給本單位職工，而且單位職工只享有房子所有權，只能辦理房產證，不能辦理土地使用權證，通俗說法叫小產權房。

購房人為了降低購房成本，便冒著很大風險將房子登記在他人名下。這種情況下一旦出現(xiàn)糾紛，除非建房的單位同意，實際出資的購買人是得不到房產所有權的，即便是與登記人達成協(xié)議，在單位不同意的情況下是無法變更登記將房子登記到實際購買人名下的。

3、即便按照現(xiàn)在的法律政策或者經單位同意能夠將此房產登記到實際購買人名下，如果實際購房人按照其與登記人先前簽訂的協(xié)議（假定有這樣的協(xié)議）要求法院判決將房屋過戶到實際購買人名下，此時如果房屋的登記簿上登記的房子所有人還是原先的登記人則此種方法尚有可行性，但是如果登記人已經將房屋賣與另外的人，則實際購房人維權更加困難了。這種情況又可以分兩種具體情況：

（1）如果登記人只是將房子以形式上的買賣、實質上的贈與或者與第三人串通的手段將房屋過戶到第三人名下，則實際購房人是可以主張該過戶或交易是無效的；

（2）如果以市場價賣給不知此房產所有權存在糾紛的第三人，則第三人按照現(xiàn)行物權法善意取得制度可以取得此房所有權。

如屬第（2）種情況，則從法律上講實際購房人除了支付價款購買此房，其已經沒有其他途徑獲得該房產所有權了。

盡管實際購買人可能無法獲得房子所有權，但是其與實際登記人在購房之初就房產所有權及使用就有約定，可以按照具體約定內容向法院主張其權利；即便法院認定其約定違反或者規(guī)避法律屬于無效約定不受法律保護的情況下，實際購房人還是可以按照民法的不當?shù)美?，請求法院判決將實際登記人得到的不當利益歸于實際出資購房人。

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