案情介紹：夫妻二人將房屋賣(mài)給兩個(gè)人

唐某（男）與劉某（女）是夫妻，二人不在同一個(gè)縣城上班?；楹?，夫妻二人共同購(gòu)買(mǎi)了一套三居室的房屋，并且在房管局辦理了房屋登記。由于房屋不在夫妻倆工作的縣城，夫妻倆都有將此房屋出售之意。劉某私自與同事張某達(dá)成協(xié)議，以30萬(wàn)元將該房賣(mài)給張某，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

在另一個(gè)縣上班的唐某因不知此房已出售于張某，又私自與其朋友廖某達(dá)成協(xié)議，將房屋賣(mài)與廖某，價(jià)額32萬(wàn)元，并且快速辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。后來(lái)，因張某要求劉某交付房屋，與唐某、劉某發(fā)生糾紛，訴至法院。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一房二賣(mài)時(shí)哪個(gè)合同有效

上述簽訂的兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，哪個(gè)有效？廖某與張某誰(shuí)能取得房屋所有權(quán)？存在如下三種不同意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，認(rèn)定為無(wú)效。本案中，唐某與劉某系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，其對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處分，應(yīng)經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后才能處分。本案的二次賣(mài)房均未取得共有人的同意，故二次房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為無(wú)效合同，本案應(yīng)按無(wú)效合同處理。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)民法原理，可以適用善意取得制度，盡管二次賣(mài)房行為均無(wú)效，但廖某已付了房款，進(jìn)行了房產(chǎn)登記。所以，雖然買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的，但第三人善意有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)其利益，故廖某應(yīng)為該房屋的合法財(cái)產(chǎn)所有人。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，二次買(mǎi)賣(mài)房屋合同均有效，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式，房屋所有權(quán)已辦理過(guò)戶登記于廖某名下，故其所有權(quán)應(yīng)由廖某享有，劉某只能向張某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其損失。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

贊同第三種意見(jiàn)，理由如下所述：

第一，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币馑际钦f(shuō)，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只有經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的登記，才能生效。不登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。不動(dòng)產(chǎn)登記，是指將房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有關(guān)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)掌握的專(zhuān)門(mén)的薄冊(cè)上的行為。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，還必須經(jīng)過(guò)登記主管機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)屬變更情況進(jìn)行登記，買(mǎi)房人才能取得房屋的所有權(quán)。本案中，唐某與廖某簽訂的合同經(jīng)過(guò)房管局登記，所以廖某依法取得了房屋的所有權(quán)。

第二，我國(guó)《婚姻法》規(guī)定對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，夫或妻有平等的處理權(quán)。《婚姻法》解釋?zhuān)ㄒ唬┑谑邨l第（二）項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗第三人。本案中，張某和廖某均有理由相信賣(mài)房是唐某劉某夫妻共同意思，故共有人的對(duì)方不可對(duì)抗買(mǎi)受者，所以二次買(mǎi)賣(mài)房屋合同均有效。

第三，登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力和對(duì)合同效力的影響是不同的，也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記并不必然影響合同的效力。我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币馑际菦](méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，但卻不影響合同效力，合同的效力應(yīng)依據(jù)《合同法》來(lái)判斷是否有效。如果合同有效的，當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》的規(guī)定要求對(duì)方履行辦理登記的義務(wù)；無(wú)法辦理登記的，可要求損害賠償。本案中，前后兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效。只不過(guò)，房屋所有權(quán)已辦理過(guò)戶登記于廖某名下，故其所有權(quán)應(yīng)由廖某享有，而張某可以向劉某主張合同違約責(zé)任，維護(hù)自己的合法權(quán)益。