未經(jīng)丈夫同意私自出賣房屋

由于陳先生與劉女士的房屋買賣合同被法院確認(rèn)無效，陳先生需要支付更高的價格另行購置房屋，為此，陳先生將房屋出賣人劉女士及其配偶魏先生，中介方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司告上法庭，要求三方共同賠償其房屋價值損失30萬元。近日，湖南省東安縣人民法院開庭審理了這起案件。

陳先生訴稱，2008年經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供中介，他與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以40萬元的價格購買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款12萬元并向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司給付了中介費(fèi)5000元，劉女士也如約交付了房屋。然而時過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效。法院支持了魏先生的訴訟請求，并要求劉女士及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將購房款、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購置同樣的房屋，則需要支付高于原房價30萬元的房價款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償其房屋差價損失300萬元。

在庭審過程中，劉女士表示并不知道出賣房屋還需取得丈夫的同意，且陳先生及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也都沒有就此進(jìn)行過詢問，因此自己不存在過錯；而且房屋買賣合同里面約定了違約責(zé)任是總價款的10%，所以她不同意給付陳先生30萬元的差價補(bǔ)償款。魏先生表示對妻子賣房毫不知情，陳先生不應(yīng)該向自己主張賠償款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司則認(rèn)為作為中介公司，已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，現(xiàn)在房屋買賣合同無效是劉女士隱瞞事實(shí)所致，因此也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

房屋買賣合同被判無效

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時對合同附件三房屋共有人情況一頁的存在及所載內(nèi)容，即核實(shí)是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進(jìn)行填寫，故均存在主觀過錯。劉女士作為共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房產(chǎn)的真實(shí)態(tài)度，最容易避免因魏先生拒絕出售涉案房屋導(dǎo)致合同無效后果的發(fā)生，且其作為出賣方，在買賣關(guān)系上占主動地位，故其對買賣關(guān)系被認(rèn)定為無效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)為最大。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為提供居間服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其應(yīng)較普通人熟悉法律、法規(guī)的規(guī)定，但其忽視對魏先生相關(guān)意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風(fēng)險予以提示，因此其對于買賣關(guān)系被認(rèn)定為無效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)較陳先生重。陳先生作為買受人，未認(rèn)真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯。

綜合上述因素，法院確認(rèn)劉女士按50%的比例承擔(dān)過錯責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司按30%的比例承擔(dān)過錯責(zé)任，陳先生按20%的比例承擔(dān)過錯責(zé)任。最終法院依據(jù)評估結(jié)論判決劉女士賠償陳先生房屋差價損失15萬元，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償陳先生房屋差價損失15萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請求。