一、商品房預(yù)售有哪些限制條件

雖然《商品房銷售管理辦法》第6條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第23條、《城巾房地產(chǎn)管理法》第44條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5、6條中規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)該滿足一定的條件，但是沒有明確該條件是商品房預(yù)售合同的生效要件，所以也不能直接認(rèn)定這些條件為合同生效要件。

在商品房預(yù)售的四個(gè)條件中，實(shí)際上根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，辦理第四個(gè)條件的前提是必須具備前三個(gè)條件。所以，商品房預(yù)售的四個(gè)條件對(duì)于合同效力的地位是不同的。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。可見第四個(gè)條件，即商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同的生效要件。但是其他三個(gè)條件則與合同效力無關(guān)。因?yàn)橹灰笃渲幸粋€(gè)條件，即商品預(yù)售許可證實(shí)際上就可以同時(shí)適用前三個(gè)條件，但是商品房預(yù)售許證的簽發(fā)是行政機(jī)關(guān)承擔(dān)審查職責(zé)的，至于該審查是否真實(shí)，也就是前三個(gè)條件是否滿足，法院則不負(fù)有這樣的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。所以在法律上，對(duì)商品房預(yù)售合同的效力控制只是通過對(duì)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行形式審查這樣的設(shè)計(jì)來完成。

二、怎么避免預(yù)售商品房糾紛

當(dāng)我們準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)，要做到以下幾點(diǎn)：

1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；

2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；

3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。

4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。

6、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，您也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒有依法納稅，定是有陰陽合同（就是差價(jià)），發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來麻煩。

綜上，是關(guān)于“商品房預(yù)售有哪些限制條件”以及“怎么避免預(yù)售商品房糾紛”的有關(guān)預(yù)售商品房的法律材料，希望對(duì)解決您的商品房預(yù)售問題能有一定的幫助。在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，開發(fā)商在沒有房屋預(yù)售許可證的情況下，就將房屋對(duì)外出售，甚至是一方多售的情況，對(duì)于這種情況，您可以去追究開發(fā)商的法律責(zé)任，而如果您不知道應(yīng)該怎么追究的話，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況為您提供有效的建議。