貸款不成要解除合同，是否需要支付違約金

準(zhǔn)備明年結(jié)婚的張先生在市北區(qū)看好了一套兩居室的商品房，房子面積為87平方米，總房款為90萬(wàn)元，因?yàn)槭堑谝惶鬃》浚娣e在90平方米以下，張先生跟女朋友商量可以首付兩成，其他的通過(guò)銀行貸款支付。

9月20日，張先生同開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并支付了10萬(wàn)元定金。本來(lái)約定十月一過(guò)后就去銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù)，可是沒(méi)想到，9月底，中央再次出臺(tái)調(diào)控政策，取消了首套為90平方米以下中小戶型房屋可以首付兩成的規(guī)定，這樣，張先生首付需要由原來(lái)的18萬(wàn)提高到27萬(wàn)元，突然增加了9萬(wàn)元，這讓剛工作沒(méi)有幾年的張先生難以承受。對(duì)此，張先生想知道能否解除合同？解除合同是否還需要支付相關(guān)違約金？

律師分析：國(guó)家政策屬“不可抗力”，無(wú)需支付違約金

針對(duì)這種情況，專業(yè)房產(chǎn)律師劉律師認(rèn)為張先生可以“不可抗力”為由，解除“房屋買賣合同”。不可抗力有兩類構(gòu)成：一類是自然災(zāi)害，如地震、臺(tái)風(fēng)等自然現(xiàn)象；另一類是某些社會(huì)現(xiàn)象引起的事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府干預(yù)等。國(guó)家房貸新政，是國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的一種調(diào)控，一種干預(yù)。它屬于不可抗力范疇。根據(jù)法律規(guī)定，因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行，可免除當(dāng)事人的法律責(zé)任。就“房屋買賣合同”看，合同雙方雖然簽訂“房屋買賣合同”，由于不是合同雙方的過(guò)錯(cuò)，而是雙方不可抗拒的國(guó)家房貸新政的原因，導(dǎo)致的 “房屋買賣合同”實(shí)際不能履行，“房屋買賣合同”的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此，該“房屋買賣合同”可依法解除。從“房屋買賣合同”約定看，雖然購(gòu)房者違約，但其依法不承擔(dān)違約責(zé)任。