一、買商品房要經(jīng)過哪些程序

商品房購買因商品房性質(zhì)不同而有所差異，但總的來講，以下基本步驟是每個(gè)購房者都必須經(jīng)歷的：

1、簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款；

2、簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價(jià)款；

3、辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同》；

4、買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案；

5、購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù)；

6、購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)的物業(yè)合同。

二、怎么防范商品房的買賣風(fēng)險(xiǎn)

在購買新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識和維權(quán)意識。特別提示以下內(nèi)容：

1、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。

2、查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。

3、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

5、審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是，對于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的車庫、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同登記備案。

以上內(nèi)容就是對有關(guān)“買商品房要經(jīng)過哪些程序”以及“怎么防范商品房的買賣風(fēng)險(xiǎn)”等問題的詳細(xì)介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。在商品房買賣中，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于購房者損失巨額的房款，但沒有買到房子?；蛘呤菗p失定金款，或者是買到的房子有各種各樣的問題，但有不能退等等。這些風(fēng)險(xiǎn)都是商品房購買者需要小心防范的。房子不是一般的商品，在購買時(shí)可能會遇到各種各樣的購房陷阱，讓人防不慎防。因此，在條件允許的情況下，購房者最好是能夠在買商品房時(shí)多多咨詢一下房產(chǎn)律師的意見，對購房合同的簽訂委托房產(chǎn)律師幫忙把關(guān)，避免遭受損失。