案情回顧：買二手房后孩子無法上學

甲（房屋出賣人）、乙（房屋買受人）于2012年5月7日簽訂房屋買賣合同，約定由乙出資420萬購買甲所有的位于北京市中關村某小區(qū)內的面積為55平方米的二居室一套，并約定了具體的付款和過戶時間等細節(jié)。雙方還簽訂了補充協(xié)議一份，其中明確約定：“乙購買甲之房屋系為乙之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內中關村某小學（北京市重點小學）的學籍。根據海淀區(qū)教委及中關村某小學的招生規(guī)定，辦理學區(qū)內入學學籍，應當符合在學區(qū)內居?。鋺簦┤暌陨希ê辏┑臈l件。為了使乙之子具備上述條件，甲應予2012年7月31日前辦理完畢房屋內所有戶口的遷出手續(xù)，否則甲承擔根本違約責任?！焙贤把a充協(xié)議簽訂后，乙依約支付了全部房款，甲亦依約將房屋過戶至乙方名下。但直至2012年8月31日，經乙多次書面催告，甲仍未能將房屋內戶口遷出。后乙起訴要求解除合同。甲抗辯稱雙方履行的是房屋買賣合同，房款及過戶均已辦理，故不能解除。

法院判決：解除房屋買賣合同

法院審理認為，《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同，其中包括當事人一方延遲履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的的情況。本案就符合這一條款的規(guī)定。買賣雙方之間簽訂的是房屋買賣合同及其補充協(xié)議，按照交易的一般習慣判斷，雙方訂立合同的目的確實應當是房屋交易過戶。但依據雙方關于合同目的的約定，可以認定乙購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的。雙方交易的是學區(qū)房，學區(qū)房的主要功能就是取得辦理學籍的資格。而取得學籍資格的前提是將乙之子的戶口及時遷入交易房屋。這種情況，符合當地具體教育政策和一般社會認知，同時也是符合我國現階段社會生活實踐和教育環(huán)境的。甲的違約行為致使乙之子的戶口不能及時遷入，從而導致合同目的無法實現。最終法院以甲逾期辦理戶口遷出的行為構成違約并已導致合同目的無法實現為由，判決解除甲、乙之間的房屋買賣合同。

律師說法：如何防范學區(qū)房戶口糾紛

1、要充分調查欲購買的二手房是不是想要讓自己子女就讀的那個學校的學區(qū)房。有的買房人在學校不遠處買了房子，以為是想就讀學校的學區(qū)房，但后來發(fā)現并不是。

2、要全面了解相關教育政策和環(huán)境。買受人應當在購買學區(qū)房之前充分了解近期相關政策，盡到審慎的審查、注意義務。學區(qū)房并不是一成不變的，教育部門或是相關學校會不定期對學區(qū)的劃分做出相應調整，以便適應不斷波動的生源變化。同時，相關部門還可能會對學區(qū)內的入學標準問題進行調整，比如北京市海淀區(qū)現階段規(guī)定了7年內一套學區(qū)內住宅只能解決一胎（雙胞胎或多胞胎算一胎）的入學問題，原來的規(guī)定是6年?？傊?，房屋買受人應當積極了解學區(qū)房的相關政策并謹慎評估相應變化，切實承擔起嚴格的審查、注意義務。

2、將學區(qū)房附帶教育利益盡量在合同中明確予以表述。學區(qū)房附帶的教育利益是大部分房屋買受人所追求的實際交易目的，這在某種程度上與雙方實際進行的房屋買賣行為存在一定沖突，這就要求雙方在訂立合同時盡量將這樣的主要目的明確、清晰地表述，以防日后產生糾紛。因為學區(qū)房的價格遠高于市場價，導致市場上出現了以距離學校近為特點的準學區(qū)房，這種房屋通常也會標上“學區(qū)房”的標簽參與到學區(qū)房市場中。但這樣的準學區(qū)房不能帶來附加教育利益，故該類房屋的交易目的中就不包括教育利益的問題。因此，希望廣大消費者能夠根據自己的真實目的將有關內容明確地在合同中予以表述，尤其是將其納入約定解除合同的條件中。

3、盡量完善合同中的相關條款。北京市很早就開始推行房屋買賣合同的標準化，現在市場上通常使用的是市建委發(fā)布的2007版合同。合同格式條款中雖然對戶口問題進行了約定，但并不能夠涵蓋所有復雜多變的交易情況。交易雙方應當根據各自的實際需求設置具體條款。比如交易住宅是否在規(guī)定年限內使用過學區(qū)房政策、對于政策變化導致的問題如何處理和責任承擔，對于賣房人及其相關人員的戶口不能在約定時間遷出應承擔什么樣的違約責任等等，都要在合同或者補充協(xié)議中進行詳細約定。