一、簽二手房合同常見(jiàn)問(wèn)題有哪些

下面簡(jiǎn)單介紹一下二手房合同中買賣雙方最容易忽視的幾個(gè)問(wèn)題：

1、購(gòu)房者未能成功申請(qǐng)貸款。

目前，通過(guò)貸款支付主要房款是大多數(shù)購(gòu)房人的首選付款方式，但如果買方不能通過(guò)銀行審查，又該怎么辦？買賣雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的實(shí)際付款能力進(jìn)行約定，可以選擇如果貸款不成，買方在某個(gè)期限內(nèi)另行自籌資金購(gòu)房，也可以約定如果貸款不成，終止買賣協(xié)議。

2、國(guó)家出臺(tái)新規(guī)定，限制房屋轉(zhuǎn)讓或附加稅費(fèi)。

簽訂二手房買賣協(xié)議之后，國(guó)家出臺(tái)新政策，辦理二手房轉(zhuǎn)讓須附加一定稅費(fèi)，如2006年，國(guó)家出臺(tái)關(guān)于普通住房自住不滿5 年的房子，要交納個(gè)調(diào)稅等政策等一系列政策，買賣雙方為如何承擔(dān)協(xié)議后出現(xiàn)的稅費(fèi)引發(fā)了一些糾紛。為避免此類糾紛，應(yīng)當(dāng)在合同中約定國(guó)家出臺(tái)新政策后的合同履行辦法，是按新規(guī)定辦，還是終止合同，終止合同的處理辦法等事項(xiàng)；此類約定是否明確可操作，具有現(xiàn)實(shí)意義。如最近一直在討論對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房是否增加或改變上市交易的限制。

3、出售房屋的代理權(quán)。

如果產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人不是同一個(gè)人，操作賣房的人作為代理人必須取得房主的合法授權(quán)。授權(quán)文件應(yīng)當(dāng)規(guī)范、合法有效，并且要作為房屋買賣協(xié)議的附件。

4、房屋附屬物的轉(zhuǎn)移。

有些房屋附有車庫(kù)或地下室，這些附屬物應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移，在買賣合同要作出約定；

5、房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)的保障條款。

二手房因裝修改變房屋結(jié)構(gòu)的情況比較常見(jiàn)，如果改變房屋結(jié)構(gòu)影響到房屋安全，其責(zé)任是相當(dāng)重大的，在買賣合同中應(yīng)當(dāng)記載并約定相關(guān)事項(xiàng)；

6、土地使用期限。

二手房土地使用期限，直接涉及買方的后期利益，如果剩余土地使用年限不清楚，應(yīng)當(dāng)讓賣方合同中承諾如果剩余土地使用年限不實(shí)所承擔(dān)的責(zé)任。

二、買二手房要審查哪些事項(xiàng)

1、審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)。通過(guò)房產(chǎn)管理部門看產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議，防止假產(chǎn)權(quán)證，避免“一房多賣”，或是無(wú)證的違章建筑。

2、審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬。

看產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者身份證是否一致，有無(wú)其他共有人。防止無(wú)權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽定房屋買賣合同。共有人不能到場(chǎng)的，應(yīng)由其出具公證委托書。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽定的買賣合同一般是無(wú)效的。

3、審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制。

看房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)查封，有無(wú)被抵押，是否是允許上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房，近期是否被列入拆遷范圍等。房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長(zhǎng)，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地，因?yàn)楝F(xiàn)行法律法規(guī)還不允許城市居民購(gòu)買農(nóng)村集體土地上所建的房屋。

4、實(shí)地查看房屋的現(xiàn)狀?？捶课莸淖渑c產(chǎn)權(quán)證的登記是否一致，登記面積與實(shí)際面積大體是否相當(dāng)，房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、通風(fēng)采光、供電、供水、供氣、交通狀況等是否理想。

5、審查房屋是否存在租賃關(guān)系。

如果買房時(shí)，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無(wú)法入??；或買賣合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。

以上是關(guān)于“簽二手房合同常見(jiàn)問(wèn)題有哪些”以及“買二手房要審查哪些事項(xiàng)”的內(nèi)容。目前，二手房買賣合同沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)范本，在實(shí)踐中，各個(gè)中介公司的二手房合同樣本各式各樣，甚至同一公司的的二手房合同都不一樣。因二手房買賣協(xié)議不規(guī)范，約定不明確導(dǎo)致糾紛的事例數(shù)不勝數(shù)。因此，建議您在買二手房時(shí)，最好是咨詢一下專業(yè)房產(chǎn)的律師，并讓他針對(duì)二手房買賣雙方的實(shí)際情況，起草、審查二手房買賣協(xié)議，讓買賣雙方簽訂一份嚴(yán)謹(jǐn)、詳盡、約定明確的二手房買賣協(xié)議，是避免二手房糾紛的關(guān)鍵措施之一。