案情介紹：商品房未竣工驗收就交房

2007年10月18日，原告李志林、周東妮與被告渝港房地產開發(fā)有限公司（簡稱渝港公司）簽訂商品房買賣合同，約定：李志林、周東妮購買渝港公司開發(fā)預售的渝港花園住宅房1套，總價款為236944元；渝港公司應當在2008年9月30日前將已進行竣工驗收備案登記的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按合同約定期限將商品房交付使用且逾期超過30日，買房人要求繼續(xù)履行合同的，渝港公司從合同約定的交付期限的第二天起至實際交付日止，按日支付買房人已交付房價款萬分之一的違約金；在商品房交付使用之日起60日內，由渝港公司到房地產管理部門辦理房地產權證，如因渝港公司責任，致使買房人不能在規(guī)定時間內取得房地產權證，從逾期之日起，渝港公司應按已付房價款總額依人民銀行同期貸款利率支付違約金。

合同簽訂后，原告支付了房款，但是渝港公司在未進行房屋竣工驗收的情況下于2009年7月8日將房屋交付原告使用，同時至今也未辦理房屋權屬的初始登記。原告起訴請求判決被告全面履行合同，立即為原告辦理房地產權證，并支付遲延辦理房產證的違約金19439元。

法院判決：開發(fā)商延期辦證應支付違約金

重慶市大渡口區(qū)人民法院在審理過程中向原告進行了釋明：工程竣工驗收合格是商品房交付強制性的法定條件，未經竣工驗收的房屋不符合交付條件。原告可以繼續(xù)就逾期交房的事實向被告主張逾期交房違約金，并就此征詢原告是否變更訴訟請求，但原告堅持要求被告支付逾期辦證的違約金。法院以在房屋未合法交付的情況下，原告要求被告依合同辦理房地產權證尚不具備條件為由，判決：被告渝港公司于渝港花園竣工驗收合格后60日內協(xié)助原告辦理房屋所有權變更登記手續(xù)；駁回原告的其它訴訟請求。

原告以渝港公司至今仍未為其辦理房屋產權證書，應當承擔賠償損失的責任為由，提起上訴，請求對原判第二項予以改判。

重慶市第五中級人民法院經審理認為，在房屋未經竣工驗收情況下，被告就將房屋交付原告使用，由于該房屋至今仍未竣工驗收，被告至今未給原告辦理房地產權證書，已構成違約，應承擔逾期辦證的違約責任。二審法院認為，原判認定事實清楚，但適用法律有誤。2011年 11月19日，法院判決：維持一審判決第一項；變更一審判決第二項為被告以已付房款236944元為本金，按人民銀行同期貸款利率，向原告支付逾期辦證的違約金。

本案一、二審對事實認定沒有爭議，只是在法律適用上有分歧。造成分歧的主要原因就是在房屋未經竣工驗收合格的情況下，能否對逾期交房的違約責任與逾期辦理房屋產權證的違約責任進行選擇的問題。

律師說法：如何確定購房合同中的違約責任

合同是雙方當事人關于權利義務約定的真實意思表示，只要約定的內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不損害國家、集體和他人的合法權益，就應當認定為有效。本案原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同，關于在房屋交付使用后60日內辦理房屋產權證書是被告的合同義務，被告若不予履行，就應當承擔按已付房價款總額依人民銀行同期貸款利率向原告支付違約金的責任。商品房必須經過竣工驗收方能交付使用，而本案被告在未經竣工驗收的情形下，就將房屋交付原告使用，即使原告實際接房并入住，但其也不符合法律意義上的交付，這實屬不合法交付，其超過合同約定期限辦理竣工驗收，則構成逾期交房的違約；同時，該房屋未經竣工驗收的責任與原告無關，被告在房屋交付使用后60日內不能為原告辦理房屋產權證書，則又構成逾期辦證的違約。作為住戶一方，當然可以選擇上述兩種違約責任之一。

而本案中，原告不要求被告承擔逾期交房的違約責任，只是要求其承擔逾期辦證的違約責任，這完全符合合同約定，應當?shù)玫街С?。因此，交付的房屋雖未經竣工驗收，但不能阻卻其承擔辦理房地產權證的義務，被告仍應當承擔逾期辦證的違約責任。