貸款沒批想解除購房合同

張某向一家房產(chǎn)開發(fā)公司購買了一套住宅，雙方在《內(nèi)銷商品房預售合同》的補充條款中約定：房產(chǎn)商代購房者辦理按揭及公證事宜。事后，該貸款項目因故未獲銀行批準。因此，張某人向房產(chǎn)商要求退房。張某想以按揭貸款不成為由，要求終止預售商品房合同，可是開發(fā)商不允許，最終不得不向法院起訴。

這是一起采用按揭貸款方式預售商品房引起的糾紛。涉及的關鍵問題是，個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)以及房產(chǎn)商在購房者與銀行之間簽定的按揭貸款合同中地位和作用。

貸款沒批時能否退房

隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，個人住房私有化趨勢日益明顯。但由于廣大中低收入者尚不具備一次性付清房款的經(jīng)濟實力，政府及其它社會機構(gòu)的各種參與成為必然。所謂個人住房按揭貸款，就實務操作而言，是指按預先訂立的合同，購房者先支付一部分房款，剩余部分以銀行向購房者提供的貸款支付，同時這筆貸款以購房者欲購置的住房作為擔保，其償還由購房者分期進行還本付息。對于個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)這個問題存在三種不同意見：第一，所有權(quán)保留；第二，抵押；第三，權(quán)利質(zhì)押。1、所有權(quán)保留說之探討

從房價的支付看，個人住房按揭貸款適用分期付款之買賣，亦可稱為分期購買和出售（INSTALMENTPURCHASEANDSELLING）這是在羅馬帝國時期就已出現(xiàn)的—種古老的習慣做法，17世紀迅速發(fā)展。1歷經(jīng)數(shù)百年的補充完善，時值今日，它已成為一套制度。德國、奧地利、法國、瑞士均有關于分期付款買賣的特別法，各國立法例中，附條件買賣這一法律形式又是值得重視的。

附條件買賣，即所有權(quán)保留，就是“約定買受人先占有動產(chǎn)之標的物，到支付一部或全部價金或完成特定條件時，始取得該標的物所有權(quán)之契約。”它的法律性質(zhì)是為“附停止條件的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，”放置于個人住房按揭貸款這個背景下，也就是說，當分期付款的全部價金得到清償，即停止條件成立之后，住房的所有權(quán)才能移轉(zhuǎn)給購房者，在此之前，所有權(quán)由銀行保留。換言之，這是一項三方交易，擁有住房的房產(chǎn)商，把住房全價賣給銀行，銀行按附條件買賣契約賣給購房者。由于“分期付價買賣之標的物，自交付時起，其危險移轉(zhuǎn)于買受人，出賣人保留所有權(quán)與否，在所不問”。所以，購房者入住后，對于住房的價金漲跌，因不可抗力而毀損或滅失等造成的一切風險均須負責。另外，如果到了契約約定的期限，購房者不能連本帶息償還貸款，經(jīng)催告，仍給付不能，則其對住房屬無權(quán)占有，銀行可作為房屋所有人主張所有權(quán)，收回占有。

所有權(quán)保留制度建立之初衷在于，一方面使買受人于價金清償之前，能先占有使用標的物，另一方面使出賣人之價金債權(quán)得到切實保障，按照以上闡述，的確能達此目的，兩全其美，尤其對于保障出賣人價金債權(quán)這一點而言，由作為出賣人的銀行“保留住房之所有權(quán)”，一定意義上能使作為買受人的購房者自覺地“加強對價金債務的意識……俾促殘余債務的履行”。

我們對個人住房按揭貸款的法律性質(zhì)作理論探討時，不能忽視這樣一個問題：當購房者與房產(chǎn)商，銀行共同簽訂契約時，是視銀行為提供貸款的中介人，還是轉(zhuǎn)賣住房的另類房產(chǎn)商？退一步而言，就銀行作為另類房產(chǎn)商既成事實，為社會公眾所接受，那么，這背后又隱藏著什么利害關系呢？幾年前一場席卷日本金融界的風暴令人至今記憶猶新，“灰色金融”，“住專危機”將各大銀行折磨得奄奄一息。導致這種局面出現(xiàn)的原因之一，是銀行過于直接地介入房地產(chǎn)市場，以至當泡沫經(jīng)濟萎縮時，一方面許多購房者無力償還貸款，銀行只能取回住房所有權(quán)，另一方面銀行急于收回資金，被迫大量拋售房屋，市場上地價一跌再跌，銀行最初發(fā)放于房地產(chǎn)的貸款難以收回，由此形成巨額壞帳。為不重蹈日本金融界的覆轍，我們必須在個人住房按揭貸款的法律定性問題上慎之又慎。所有權(quán)保留制度本為一般的雙方買賣所設定，而個人住房按揭貸款是一個三方交易，包含有買賣、借款、擔保多重法律關系，且三方中有一方是銀行，作為重要融資機構(gòu)，如遭不測，必連鎖引發(fā)社會經(jīng)濟的不良反應。如此，勢難認定個人住房按揭貸款的所有權(quán)保留性質(zhì)。