一、房屋定金糾紛怎么處理

達(dá)成購房意向的雙方約定，由購房者向開發(fā)商支付一定的定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時(shí)保證購房者在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，認(rèn)購書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務(wù)，開發(fā)商的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購房者的義務(wù)是在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發(fā)商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認(rèn)購書》是購售雙方為進(jìn)一步接洽購房合同而簽訂的協(xié)議，定金擔(dān)保的是雙方進(jìn)一步洽談合同的行為。

了解了認(rèn)購書的性質(zhì)和定金擔(dān)保的內(nèi)容，處理此類糾紛也就有了依據(jù)。

1、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金；

2、如因購房者原因在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；

3、在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對(duì)《商品房買賣合同》具體條款無法達(dá)成一致的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金；

4、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。

出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認(rèn)購書》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。

二、開發(fā)商違約該怎么處理

1、逾期交房

合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發(fā)商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

2、面積出現(xiàn)誤差

合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

3、變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

按照《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。

4、房屋質(zhì)量不合格

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任（具體參閱本節(jié)第四項(xiàng)退房糾紛的處理），其它房屋質(zhì)量問題，購房者可要求開發(fā)商限期修復(fù)，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的，購房者可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)，因修復(fù)造成交房延誤的，可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

5、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（現(xiàn)行為日萬分之二點(diǎn)一）。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

以上是關(guān)于“房屋定金糾紛怎么處理”以及“開發(fā)商違約該怎么處理”的法律內(nèi)容，希望對(duì)解決您的法律問題能有一定的幫助。在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商沒與購房者約定房屋交付期限的情況，并且開發(fā)商會(huì)以此為理由遲遲不交房。事實(shí)上，對(duì)于這個(gè)問題，您也不用太擔(dān)心，法律都有相應(yīng)的規(guī)定。如果您不清楚該類規(guī)定的話，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師幫助您。