案情介紹：二手房房主不給過(guò)戶車庫(kù)

2013年9月，黃某與吳某簽訂了二手房買賣協(xié)議，協(xié)議約定：坐落于縣城某小區(qū)的7棟2單元203室一套房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，房屋價(jià)格35萬(wàn)元，并且辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。黃某購(gòu)買7棟2單元203室一套房屋后，買了鄰居家的一間車庫(kù)并一直使用，但房產(chǎn)證上沒(méi)有附注登記車庫(kù)。黃某交房時(shí)，吳某要求黃某交付車庫(kù)，遭到黃某的拒絕，為此，吳某訴至法院。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：車庫(kù)是否為二手房的從物

對(duì)如何處理本案形成兩種不同意見(jiàn)，第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案中車庫(kù)與房屋是從物與主物的關(guān)系，從物應(yīng)隨主物一起轉(zhuǎn)讓給吳某，所以車庫(kù)應(yīng)歸吳某。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，本案中車庫(kù)與房屋是陳黃某在不同時(shí)間從不同地方購(gòu)買的，依據(jù)現(xiàn)在的商品房買賣習(xí)慣車庫(kù)都是單獨(dú)計(jì)價(jià)買賣的，且房產(chǎn)證上沒(méi)有附注登記車庫(kù)，本案中車庫(kù)與房屋不是從物與主物的關(guān)系，房屋買賣協(xié)議又沒(méi)有約定車庫(kù)買賣，故該車庫(kù)應(yīng)歸黃某所有。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定主物與從物的關(guān)系

同意第二種意見(jiàn)，理由如下：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為該套房屋與車庫(kù)是否為主物與從物的關(guān)系。我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定主物與從物，通說(shuō)認(rèn)為構(gòu)成從物須具備以下要件：

1、非主物成分；

2、常對(duì)主物起輔助作用；

3、與主物同屬一人；

4、須交易上無(wú)特別習(xí)慣。本案中車庫(kù)符合從物構(gòu)成的前3個(gè)要件，但不符合第4個(gè)要件，因?yàn)楝F(xiàn)在商品房買賣中車庫(kù)與房屋都是分別計(jì)價(jià)、分別買賣的，可以分別獨(dú)立成為所有權(quán)的客體，如果沒(méi)有簽訂車庫(kù)買賣協(xié)議，則就沒(méi)有買賣車庫(kù)。

而且許多樓房都沒(méi)有車庫(kù)，房屋同樣在買賣、使用，故本案中車庫(kù)與房屋不構(gòu)成主物與從物的關(guān)系。物權(quán)法第74條第2款也規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。本案中當(dāng)事人在合同中沒(méi)有約定車庫(kù)買賣，也沒(méi)有約定附贈(zèng)、出租車庫(kù)，且房產(chǎn)證上沒(méi)有附注登記車庫(kù)，顯然黃某沒(méi)有處分自己的車庫(kù)，該車庫(kù)當(dāng)然屬于黃某所有。