二手房賣主只遷部分人的戶口

楊某某與孟某簽訂了房屋買賣合同，由楊某某出資購買孟某所有的一套房屋。在合同中，雙方約定，在房屋所有權轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，孟某需將戶口全部遷出，戶口逾期遷出即構(gòu)成違約。

合同簽訂后，楊某某依約繳納了房款，雙方于2012年11月13日辦結(jié)房屋所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。12月25日前，孟某將原有戶口中的一部分遷出，但是仍剩余兩個人的戶口。其間，楊某某曾多次催促孟某，但孟某始終沒有將剩下兩人戶口遷走。

為此，楊某某將孟某告上法庭，要求孟某承擔違約責任。法庭上，孟某說，房子剩余的那兩人的戶口是他的前兒媳和孫女，與他已經(jīng)沒有關系，因此沒有遷出不是他的原因造成的，他不應該承擔違約責任。

二手房賣主不遷戶口咋辦

合同中約定的“戶口”應當包括原有所有戶口，當然也包括尚未遷出的二人，直到起訴時孟某仍未將原有戶口全部遷出，構(gòu)成違約是顯而易見的。至于孟某的抗訴理由，其前兒媳及孫女與孟某之間仍然存在一定身份關系和社會關系，而與房屋買受人楊某某并無任何關系，依據(jù)公平原則，理應由孟某承擔剩余戶口遷出義務。

北京現(xiàn)行的2007版房屋買賣合同中第十條權屬轉(zhuǎn)移登記的第（三）款便是關于戶口遷移的格式條款，其中明確了“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關戶口遷出的”，應當承擔違約責任。

其中，所謂“與本房屋相關的戶口”，指的是交易房屋在出賣時全部在冊戶口。根據(jù)北京市現(xiàn)行戶籍管理制度的規(guī)定，城市住宅房屋不能分戶，因此在冊戶口無論與房屋出賣人的關系如何，只要登記在交易房屋內(nèi)就屬于“與本房屋相關的戶口”。

而條款中所謂的“自身原因”，實踐中還需要嚴格把握。判斷逾期遷移戶口是否是由于出賣人自身原因造成的，主要還要看房屋出賣人對房屋在冊人口的實際控制能力而定。

根據(jù)我國現(xiàn)行的戶籍管理制度，戶口遷入人需要與戶主有一定的近親屬關系。也就是說，凡是房屋在冊人口都應該與戶主具有一定社會關系，否則不可能遷入。在這種情況下，按照常理推斷，賣房人必然對在冊人口的戶口具有一定實際控制能力。但是，我國現(xiàn)有戶籍管理制度透明度不高，導致部分戶主并不能及時了解全面戶籍信息。例如，實踐中就曾出現(xiàn)過，在戶主完全不知情的情況下，便新增了一戶成員。此人與戶主無任何實際關系，自然戶主對他就不可能具有任何的實際控制能力。在這種情況下，將其歸咎于出賣人“自身原因”顯然就有違公平原則。